Assouplissement de l'obligation de rénovation et baisse des droits de mutation : quel impact les nouvelles règles auront-elles sur vos projets immobiliers ?

Le logement en Flandre est en pleine mutation. Le gouvernement flamand a annoncé de nouvelles mesures dans l'accord de coalition flamand visant à rendre l'habitat, l'achat, la rénovation et même la location plus abordables et plus durables. Mais qu'est-ce que cela signifie concrètement pour vous ? Que vous soyez à la recherche d'une maison, que vous envisagiez de rénover ou que vous soyez locataire, ces changements peuvent avoir un impact considérable sur vos projets d'habitation. Il est temps de faire le point !

Acheter : payer moins de droits de vente, est-ce vraiment une bonne nouvelle ?

L'achat d'une maison est l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie. C'est pourquoi le gouvernement flamand souhaite rendre l'achat d'un logement plus attractif en réduisant, à compter du 1er janvier 2025, les droits de mutation ( anciennement appelés droits d'enregistrement, c'est-à-dire la taxe que vous payez lors de l'enregistrement d'un acte, par exemple lors de l'achat d'un logement) de 3 à 2 %. Ça semble être une bonne nouvelle, n'est-ce pas ?

Mais réfléchissons-y à deux fois. Ce taux réduit ne s'applique qu'à votre première résidence et vous devez y habiter vous-même. Vous possédez déjà une ou plusieurs résidences ? Dans ce cas, vous ne pouvez pas bénéficier du taux réduit et le taux de 12 % s'applique. Les professionnels de l'immobilier, quant à eux, verront leur taux passer de 4 à 6 %. Sur le papier, cela représente une belle économie. Prenons l'exemple d'une maison de 328 800 euros : avec le nouveau taux, vous économisez près de 3 300 euros !

Il y a toutefois une réserve : les baisses précédentes des droits de mutation ont entraîné une hausse des prix de l'immobilier. En sera-t-il de même cette fois-ci ? L'avenir nous le dira. Peut-être que la maison de vos rêves finira par coûter un peu plus cher que prévu.

Rénovation : une obligation de rénovation assortie d'une plus grande marge de manœuvre

Vous avez des projets de rénovation ? Alors, bonne nouvelle. L'obligation stricte de rénovation imposée aux logements énergivores est assouplie. Au lieu de 5 ans, vous disposez désormais de 6 ans pour rénover votre logement afin qu'il atteigne la classe énergétique D. Et ce n'est pas tout : tout projet de durcissement supplémentaire a été purement et simplement écarté. L'obligation de porter chaque logement à la classe énergétique A d'ici 2045 a été supprimée.

Cela signifie-t-il que nous pouvons tous nous détendre un peu ? Pas vraiment. Les pouvoirs publics continuent d'encourager les rénovations durables par le biais de primes et de prêts à taux réduit, tels que la « Mijn VerbouwPremie » et le « Mijn VerbouwLening ». Alors, avez-vous l'intention de rendre votre maison plus durable ? C'est certainement encouragé, mais ce n'est plus une obligation. Est-il temps d'envisager l'installation d'une pompe à chaleur ?

Location : plus de règles, plus d'opportunités

Vous êtes locataire en Flandre ? Vous n'êtes pas le seul ! Environ un Flamand sur quatre est locataire. Le gouvernement mise sur des logements locatifs abordables et de qualité, même si, pour l'instant, ses intentions précises restent un peu floues.

Il y a toutefois une bonne nouvelle pour les locataires à faibles revenus. Le système de loyer indexé est étendu, afin qu'eux aussi puissent se loger à un loyer inférieur au prix du marché. Et si vous avez du mal à payer la caution ? Dans ce cas, vous bénéficiez d'un délai supplémentaire :la durée de remboursement du prêt de caution est prolongée de 24 à 36 mois.

Une chose est sûre : à partir de 2028, les bailleurs ne pourront plus indexer le loyer si leur logement ne répond pas à certaines exigences en matière de performance énergétique. Cela signifie que le loyer ne pourra pas augmenter sans raison valable si le logement ne respecte pas les normes énergétiques.

Logements sociaux : un budget accru, mais aussi davantage de conditions

En attente d'un logement social ? Cela reste un véritable défi. Le gouvernement flamand consacre 6 milliards d'euros à la construction de nouveaux logements sociaux, mais on peut se demander si cela permettra de réduire les délais d'attente. Ce qui change, en revanche, c'est que les locataires doivent désormais satisfaire à des conditions plus strictes: un niveau de néerlandais plus élevé, un test de motivation à travailler et la priorité accordée aux personnes qui travaillent. Cela peut constituer un obstacle pour beaucoup, mais pour d'autres, c'est peut-être justement une opportunité.

Ces mesures doivent encore être ratifiées, mais le gouvernement flamand prend clairement des mesures pour rendre le logement, l'achat et la construction ou la rénovation plus abordables et plus durables. Il reste à voir quel sera l'impact sur le marché immobilier. Vous souhaitez acheter votre premier logement ? La réduction des droits d'enregistrement pourrait bien être le coup de pouce dont vous avez besoin. Envisagez-vous de rénover ? Le délai supplémentaire accordé pour l'obligation de rénovation vous donne un peu plus de marge de manœuvre. Et les locataires ? Ils pourront, espérons-le, compter sur des options plus abordables, surtout si l'efficacité énergétique entre en jeu.

Sources : 

- Accord de gouvernement flamand 2024-2029. Travailler ensemble pour une Flandre chaleureuse et prospère. (30 septembre 2024). Flandre. 

- Assouplissement de l'obligation de rénovation et baisse des droits d'enregistrement : ce qui change si vous souhaitez acheter, construire ou rénover un logement, ou le louer. (30 septembre 2024). VRT. 

- Que signifie pour vous la réduction de la taxe d'immatriculation ? (24 septembre 2024). De Tijd.