Allons-nous vers une bulle immobilière ?

Thomas Valkeniers - Le logement est devenu plus cher ces dernières années, à tel point que l'on parle depuis quelques mois de « logement inabordable ». Cela ne signifie toutefois pas que nous soyons face à une bulle immobilière et que les prix vont s'effondrer. Le logement cher ou inabordable touche principalement le marché locatif et peut entraîner une correction des prix de vente. Une bulle immobilière implique une forte surévaluation des prix et une baisse de la demande. Le « logement inabordable » ne conduit donc pas à une « bulle immobilière ». Ce sont deux concepts d’un autre ordre.

Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ? 

Nous entendons ou lisons régulièrement que l'immobilier belge est surévalué et que nous sommes face à une bulle immobilière. Une «bulle immobilière »est un phénomène économique caractérisé par une augmentation de la valeur d'expertise des biens immobiliers, jusqu'à ce qu'un niveau insoutenable soit atteint par rapport au coût du financement et/ou au rendement. Il s'ensuit inévitablement une chute rapide des valeurs, accompagnée d'une baisse de la demande et de toutes les conséquences financières qui en découlent. Ainsi, lorsque les prix de l'immobilier augmentent trop rapidement, ils pourraient ensuite chuter brusquement s'ils ne sont plus proportionnés aux revenus, aux charges financières et/ou au rendement. Ce n'est pas le cas en Belgique, et ce phénomène n'est pas non plus favorisé par le « logement inabordable ».

Pourquoi parle-t-on d'une bulle immobilière ? 

Pourquoi le phénomène de la « bulle immobilière » fait-il régulièrement la une des médias ? Depuis les fortes hausses des prix de l'immobilier observées à partir de l'an 2000, ce terme revient régulièrement dans les médias. D'une manière générale, on peut affirmer que l'immobilier, même si l'on considère l'ensemble du siècle dernier, s'est plutôt bien comporté, malgré quelques crises majeures. Les hausses de prix importantes de ces dernières décennies ont bien sûr attiré des capitaux supplémentaires provenant d'autres marchés concurrents du marché immobilier. C'est souvent à partir de ces marchés concurrents que le risque d'une « bulle immobilière » a été souligné à plusieurs reprises.

L'immobilier belge, un investissement stable 

En effet, même sur une période de 100 ans, l'immobilier belge a largement prouvé qu'il constituait une valeur sûre. Les crises n'y ont rien changé. Même lorsque le marché immobilier des pays européens voisins a été frappé de plein fouet par la crise, l'immobilier belge a tenu bon. Il y a une explication très simple à cela, grâce à notre régime fiscal belge. 

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Belgique ou en Flandre, vous devez payer, en plus du prix d'achat, des droits d'enregistrement ( appelés « droits de vente » en Flandre). Ceux-ci s'élèvent généralement à 12 %. Ainsi, lorsque vous achetez un bien immobilier, l'objectif doit être de le conserver pendant au moins quelques années. En effet, en cas de vente rapide, les droits d'enregistrement sont perdus et ne sont généralement pas compensés par l'éventuelle plus-value que le bien a pu prendre. Cela assure une certaine stabilité sur le marché immobilier. 

Sur un marché où aucun droit d'enregistrement n'est dû sur le prix d'achat, on constate souvent que lorsque les prix de l'immobilier baissent légèrement, cela a un effet boule de neige et de nombreux propriétaires décident soudainement de se débarrasser de leur bien par crainte de subir une perte. Il en résulte à court terme une offre encore plus importante, entraînant une forte baisse des prix. C'est ce qu'on appelle l'éclatement d'une bulle immobilière. Ce risque est donc plutôt limité en Belgique.  

Il n'est donc pas possible de spéculer à court terme sur l'immobilier belge. Nos biens immobiliers belges sont achetés à des fins d'investissement, dans le but de les conserver pendant de nombreuses années. De ce fait, notre marché immobilier n'est pas volatil et conserve sa stabilité.

Le logement est-il trop cher ? Un autre phénomène. 

Quand on écrit « le logement devient trop cher », on fait référence à un tout autre phénomène qui n'a aucun rapport avec une « bulle immobilière ». Fondamentalement, le problème peut s'expliquer par une pénurie d'offre qui touche principalement le marché locatif. Les causes sont multiples. D'une part, on observe une demande croissante et, d'autre part, une hausse du coût de l'immobilier.

Tout d'abord, l'évolution de la composition de la population entraîne un besoin accru en logements. Nous constatons une augmentation du nombre de familles monoparentales en raison de la hausse du nombre de divorces et de la disparition de la famille traditionnelle. Le vieillissement de la population joue également un rôle. Tout cela entraîne une augmentation du nombre de personnes vivant seules. Selon le Bureau fédéral du Plan, le nombre de personnes vivant seules augmentera de 40 % d'ici 2060.

À cela s'ajoute l'explosion démographique. Le Bureau fédéral du Plan prévoit que la population belge, qui était de 11,1 millions d'habitants en 2013 et qui s'élève aujourd'hui à 11,7 millions, continuera d'augmenter pour atteindre 11,9 millions dès 2030, voire 12,5 millions en 2060. La hausse de la demande ne sera donc pas négligeable.

De plus, le coût de revient de l'immobilier est aujourd'hui plus élevé en raison de la hausse des coûts de construction, de normes d'isolation plus strictes et de taux d'intérêt plus élevés. La lenteur des procédures d'octroi des permis, qui oblige parfois les promoteurs à attendre jusqu'à 7 ans pour obtenir un permis, contribue également à faire grimper les coûts. C'est pourquoi projets , en particulier, sont devenusprojets plus chers . Il est aujourd'hui plus difficile de rentabiliser un investissement dans un projets destiné à la location. De ce fait, depuis la hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt, le nombre d'investisseurs sur ce marché a fortement diminué. L'introduction du bon d'État par notre gouvernement n'aide pas à améliorer la situation. Les investisseurs immobiliers sont pourtant indispensables pour garantir une offre suffisante sur le marché locatif.

Les propriétaires d'immeubles de rapport existants sont également contraints d'engager des dépenses supplémentaires pour se conformer aux normes minimales de performance énergétique. De nombreux investisseurs ne souhaitent pas supporter ces coûts et mettent leurs immeubles locatifs en vente. De ce fait, un nombre considérable d'immeubles locatifs est aujourd'hui retiré du marché. L'offre globale sur le marché locatif diminue donc alors que la demande augmente fortement. Cela entraîne bien sûr une forte hausse des loyers et rend le logement « inabordable » pour certaines catégories de locataires. Cela a également entraîné une baisse de 30 % du nombre de transactions locatives au cours des derniers mois.

Interventions publiques et solutions

Il est vrai qu'aujourd'hui, le logement est devenu nettement plus cher et, pour certaines catégories de personnes, inabordable, voire introuvable. Les pouvoirs publics pourraient apporter leur aide en assouplissant la politique d'octroi des permis de construire ou, éventuellement, en réduisant le taux de TVA de 21%. On demande également que les mesures énergétiques soient revues et assouplies, ou étalées dans le temps. Pour certaines familles, il faudra toujours prévoir des incitations financières ou des subventions .

Mais ce n'est donc pas parce que « se loger coûte cher » que cela deviendrait inabordable et qu'une bulle immobilière menacerait d'éclater. La demande immobilière se maintient et augmente. Les taux d’intérêt ont certes augmenté récemment, mais ils restent extrêmement bas par rapport à ce qu’ils étaient il y a 20 ou 30 ans. L’apport personnel de 20 % exigé aujourd’hui par les banques lors de la souscription d’un crédit était également d’application à l’époque. Emprunter n’est donc pas extrêmement coûteux et reste en fait bon marché. En raison de la hausse des prix et des coûts de rénovation plus élevés, un acheteur moyen doit aujourd’hui emprunter davantage qu’il y a quelques années. Cela peut être compensé en allongeant la durée du crédit jusqu’à 30 ans, voire jusqu’à 50 ans, comme c’est déjà le cas depuis longtemps dans certains pays européens. C'est une question de choix. On ne peut tout simplement pas s'attendre à ce que l'immobilier prenne de la valeur, soit de meilleure qualité, mieux isolé et plus économe en énergie, tout en devenant moins cher à l'usage. Nous n'avons donc pas à craindre une bulle immobilière en Belgique.