Tribune libre de Koen Hoste | La TVA sur projets: la vache à lait de l'État

Les récentes décisions concernant les taux de TVA applicables aux logements neufs en Belgique recèlent une situation complexe mêlant fiscalité, durabilité et intérêts économiques. Dans son article d'opinion, Koen Hoste, directeur stratégique et associé gérant de Living Stone, jette un regard critique sur les conséquences de ces décisions et plaide en faveur d'une révision de la politique fiscale immobilière. Il partage sa vision sur la manière dont un système plus équilibré et plus équitable pourrait stabiliser le marché immobilier et défendre les intérêts tant des nouveaux acheteurs que des investisseurs.

L'annonce selon laquelle le gouvernement fédéral ne prolongera pas le taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction a été accueillie avec une certaine incrédulité tant par le secteur immobilier que par les consommateurs. Après l'inflation galopante et la forte hausse des taux d'intérêt de ces dix-huit derniers mois, il ne manquait plus que ça. Le fait que, en période de changement climatique extrême, ce soient précisément les logements neufs les plus durables qui soient les plus lourdement taxés n'est pas le fait de « non-croyants », mais résulte d'un « manque de marge budgétaire ». Parallèlement, un plan d'épargne est toutefois lancé, qui va priver notre économie de plusieurs milliards d'euros pendant au moins un an et, par la suite, réduire encore davantage la marge de manœuvre budgétaire pour mener des politiques, compte tenu du remboursement de plus d'un demi-milliard d'euros d'intérêts. Et tout cela pour faire une déclaration.

Si l'on voulait vraiment envoyer un message fort aux banques, il aurait peut-être mieux valu mettre l'accent sur le retrait des économies bancaires afin de stimuler l'économie. Une étude récente a révélé que nous, les Belges, figurons parmi les citoyens les plus riches du monde, car nous sommes, en pourcentage, les plus nombreux à posséder un bien immobilier, ce qui nous permet notamment de nous constituer une belle retraite.

D'autre part, cette mesure de TVA à 6 % pour la « démolition et reconstruction » n'est rien d'autre qu'un élément du cirque fiscal autour de l'immobilier, mis en scène à chaque nouvelle coalition comme une sorte de « spectacle de bonnes nouvelles ». Sans parler de l'absurde fragmentation des politiques entre les différentes régions. À quel citoyen doté d’un minimum de bon sens peut-on expliquer que la fiscalité des logements existants relève de la compétence des régions en matière d’enregistrement, tandis que la TVA sur projets est décidée projets ? Comment mener une politique sensée et cohérente dans ces conditions ? N’est-il pas temps, tant pour les politiciens que pour les secteurs liés à l’immobilier, de mettre fin à ce lobbying sans fin et d’élaborer une politique immobilière à long terme moins complexe et plus pragmatique ? 

Quels enseignements pouvons-nous tirer de la fiscalité immobilière de ces dernières décennies ?

• Les subventions n'ont pas tant profité aux citoyens ordinaires qui en avaient besoin qu'aux entrepreneurs et aux entreprises opportunistes. Qui pourrait leur donner tort ? Nous les connaissons tous, ces « rois du soleil » qui ont décroché le « gros lot » grâce aux certificats d'électricité verte.  D'autres subventions n'ont pas fait baisser le budget d'achat, mais ont simplement fait grimper les prix. Toutes ces mesures entraînent également une charge administrative supplémentaire et inutile, alors que les pouvoirs publics vivent déjà au-dessus de leurs moyens.  

• Les baisses et/ou hausses temporaires répétées des taux de TVA, des droits d'enregistrement, des mesures de subvention, etc., entraînent surtout des pics de consommation qui perturbent l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché et ont surtout pour effet de faire grimper les prix, jusqu'à un niveau où l'avantage des taux réduits est annulé. 

• Heureusement, les taux hypothécaires atteignant 13 %, comme dans les années 80, n’existent plus, mais les taux proches de 0 %, tels que nous les avons connus récemment, ont également perturbé le marché. Le gouvernement a moins de contrôle sur cette situation, mais il doit tout de même en tenir compte. Les taux d'intérêt actuels, avoisinant les 4 %, ne sont en réalité pas trop élevés et peuvent assurer une certaine stabilité sur le marché. Ils semblent surtout élevés aujourd'hui parce que nous venons d'un niveau proche de 0 % et parce que l'inflation galopante a fait grimper en flèche les coûts de construction et, par conséquent, les prix de vente. Ils constituent toutefois, à terme, une bonne garantie que les prix de vente n'augmenteront pas de manière trop extrême et ne compromettront pas l'accessibilité financière. Il serait souhaitable que nous puissions continuer à bénéficier de ces taux moyens au cours des prochaines décennies.

C'est précisément parce que le secteur immobilier joue un rôle important dans la prospérité de nos citoyens qu'il est essentiel que la propriété immobilière, en tant que composante du patrimoine, ne perde pas de sa valeur, surtout lorsqu'il s'agit de la résidence principale. Pour la plupart des citoyens, la location devrait être une solution temporaire. Pour y parvenir, il faut une fiscalité équilibrée et équitable. Il est également nécessaire de mettre en place des mesures et des taxes qui ne soient pas remises en cause à chaque législature, mais qui apportent justement une sécurité rassurante au citoyen, permettant ainsi à l'offre et à la demande sur le marché immobilier de rester bien équilibrées dans le cadre d'un niveau de transactions souhaité. 

La réduction des droits d'enregistrement à 3 % pour l'achat d'une première résidence est, par exemple, une bonne chose. Il ne faut plus y toucher.  Par ailleurs, il n’est pas acceptable qu’une personne souhaitant acheter une maison neuve comme première résidence doive payer 21 % de TVA sur la construction et parfois même sur la totalité de l’achat. Cela est non seulement socialement inacceptable, mais aussi disproportionné par rapport aux droits d’enregistrement bien moins élevés applicables à l’achat d’un logement existant.  

Personnellement, je plaide donc en faveur d'un système fiscal simple et transparent à deux volets pour l'achat de biens immobiliers résidentiels. Une politique destinée aux personnes qui acquièrent leur première et unique résidence, et une politique ciblant celles qui achètent un logement à des fins d'investissement, par exemple dans le cadre de la constitution de leur retraite. Veillez à ce que les frais d'achat des logements existants et des logements neufs ne soient pas trop éloignés les uns des autres, comme c'est le cas actuellement, surtout lorsqu'il s'agit d'un premier achat. Veillez également à ce que les taux soient raisonnables. Une TVA de 21 % est bien trop élevée pour des montants d'investissement pourtant substantiels dans l'immobilier.  Ne mettez pas en place des soldes fiscaux temporaires, mais des taux durables et équitables. Prévoyez également des taux de TVA réduits sur les produits (isolation, panneaux solaires…) qui améliorent la durabilité de nos logements, mais cessez de subventionner sous la pression d’un énième groupe de pression.

Ma proposition

Voici une proposition que les acheteurs de biens immobiliers résidentiels jugeraient probablement assez équitable :

Premier achat d'un logement existant : 3 % de droits d'enregistrement et 6 % de TVA sur le budget de rénovation

Premier achat d'un logement neuf : 6 % de TVA 

À partir du deuxième achat d'un logement existant : 12 % de droits d'enregistrement, 12 % de TVA sur le budget de rénovation

À partir du deuxième achat projets: 12 % de TVA

Suppression de toutes les subventions et autres mesures de réduction des coûts en échange de ces coûts d'achat nettement inférieurs. 

Si vous ne modifiez pas ces tarifs à tout bout de champ, le marché finira par ne plus réagir de manière impulsive. Cela offrira davantage de sécurité et de perspectives tant aux jeunes familles qu'aux investisseurs. 

Sur la base de 35 000 à 40 000 logements neufs vendus en Belgique en 2022 et d'un coût de construction moyen de 200 000 euros (hors terrain), cette proposition coûterait au Trésor public, chaque année, jusqu'à 1 milliard d'euros de recettes de TVA perdues.  En contrepartie, on observe d'une part des économies substantielles grâce à la suppression des subventions et des mesures fiscales périodiques, associées à une réduction des ressources publiques nécessaires pour gérer tout cela, et d'autre part une augmentation des recettes provenant de la TVA grâce à la hausse des transactions immobilières neuves, ainsi que des recettes issues de l'impôt sur les sociétés grâce à l'augmentation des bénéfices dans le secteur de la construction et d'autres entreprises liées à l'immobilier. 

Il appartient aux responsables politiques d'élaborer des mesures bien pensées, peu complexes et durables, que les citoyens comprennent et qui leur apportent la tranquillité d'esprit. La politique fiscale devrait montrer l'exemple à cet égard, alors que, dans notre pays, la fiscalité ressemble parfois davantage à un examen imposé aux citoyens par des « petits génies » qui veulent absolument faire leurs preuves.  

En conclusion, Koen Hoste souligne la nécessité d'une politique cohérente, équitable et transparente en matière de fiscalité immobilière. Il plaide en faveur d'un système fiscal simple à deux volets qui serve à la fois les intérêts des acquéreurs d'une première habitation et ceux des investisseurs immobiliers. L'objectif est d'instaurer la stabilité sur le marché immobilier, de garantir l'accessibilité financière et de réduire les charges administratives et les subventions inutiles. La proposition de M. Hoste offre une perspective claire sur un avenir où la propriété immobilière restera un pilier solide du bien-être de la population belge.