Votre propriétaire peut-il augmenter le loyer sans raison valable ? Voici ce que vous devez savoir !

Avez-vous déjà reçu une lettre de votre bailleur vous informant d'une augmentation de loyer ? Dans ce cas, vous vous êtes sans doute demandé : « Est-ce légal ? ». Que pouvez-vous faire en tant que locataire si le loyer est soudainement revu à la hausse et quelles sont les règles applicables à une telle augmentation ? En collaboration avec Charlotte Geyskens, conseillère immobilière chez Living Stone Agence immobilière de Louvain, nous approfondissons ce sujet afin que vous sachiez exactement à quoi vous en tenir. 

Règles du jeu : le loyer peut-il augmenter sans raison ?

Tout d'abord : votre bailleur ne peut pas augmenter le loyer sans raison valable. Des règles strictes régissent cette augmentation et garantissent l'équité du processus. Il doit notamment exister un contrat de location écrit , signé tant par vous, en tant que locataire, que par le propriétaire. Ce contrat doit mentionner certains éléments essentiels, tels que le loyer, la durée du contrat et les frais associés. Qu'est-ce qui est autorisé ? Une révision du loyer à certains moments.

La clé d'une augmentation de loyer : l'indexation

Le bailleur peut indexer le loyer, ce qui signifie que celui-ci peut être ajusté chaque année en fonction de l'inflation et de l'augmentation du coût de la vie. Il s'agit de la méthode la plus courante pour augmenter un loyer en cours et permet de garantir que le loyer reste en phase avec la hausse générale des prix dans l'économie. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement, quand est-ce autorisé et quelles sont les règles du jeu ? Nous vous l'expliquons étape par étape !

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

L'indexation des loyers signifie que le loyer peut être ajusté chaque année en fonction de l'inflation et de l'augmentation du coût de la vie. Cela permet de garantir que le loyer reste en phase avec la hausse générale des prix dans l'économie. Bien que cela implique que votre loyer puisse augmenter légèrement chaque année, cette augmentation s'effectue selon un système fixé par la loi, ce qui rend le processus transparent et prévisible.

Quand peut-on procéder à l'indexation ? 

Le loyer peut être indexé chaque année à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location . Le bailleur doit en informer le locataire par écrit. À défaut, le loyer ne peut être ajusté avec effet rétroactif. L'indexation ne peut donc prendre effet qu'à compter de la date de notification.

Indice de santé vs indice des prix à la consommation : quelle est la différence et lequel faut-il utiliser ? 

L'indexation du loyer s'effectue toujours sur la base de l'indice de santé, et non de l'indice général des prix à la consommation. L'indice de santé est une version adaptée de l'indice des prix à la consommation qui exclut, entre autres, les prix du tabac, de l'alcool et de l'essence. Cela rend cet indice plus pertinent et plus équitable pour les locataires et les bailleurs.

Un indice négatif est-il également possible, et qui doit envoyer la notification ? 

Bien que cela soit rare, l'indexation peut également être négative , ce qui signifie que le loyer diminue. Dans ce cas, le bailleur doit également notifier par écrit la baisse du loyer. Il ne s'agit donc pas seulement d'un droit d'augmenter le loyer, mais aussi d'une obligation de le réduire si l'indice l'indique.

Comment calculer soi-même l'indexation ? 

Vous voulez vous assurer que l'augmentation est correcte ? Vous pouvez facilement calculer vous-même l'indexation à l'aide du calculateur de loyer du SPF Économie. Cet outil vous aide à calculer le loyer correct sur la base de l'indice de santé. Vous trouverez le calculateur via le lien suivant : Calculateur de loyer du SPF Économie

En calculant et en vérifiant correctement l'indexation, vous évitez les mauvaises surprises et savez exactement à quoi vous attendre en matière d'ajustement du loyer.

Il existe par ailleurs d'autres moyens pour un bailleur d'augmenter le loyer. Voyons cela de plus près.

Augmenter le loyer : dans quels cas est-ce réellement autorisé ?

Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer sans raison valable, mais ne peut le faire que si certaines conditions sont remplies. Cela se fait par le biais d'une révision du loyer, qui est possible dans certains cas spécifiques :

1. Nouveaux développements dans le quartier

Imaginez que vous viviez dans un quartier calme qui, disons-le, n'est pas vraiment le quartier branché de la ville. Mais soudain, le quartier se transforme : de nouveaux magasins, des cafés branchés, un parc sympa et une place rénovée. Le quartier devient branché! Cela peut avoir des conséquences sur la valeur de votre logement. Si la valeur de votre logement augmente d'au moins 20 % à cause de cela, votre propriétaire a le droit d'augmenter le loyer. Oups, ça peut être difficile à avaler, mais c'est une raison valable !

2. Améliorations apportées au logement

Vous vivez peut-être dans un appartement un peu ancien, mais voilà que tout à coup, votre bailleur entreprend des travaux d'amélioration. Votre logement va peut-être être équipé d'une nouvelle cuisine, d'une salle de bains moderne ou la cage d'escalier va être rénovée. Si ces améliorations entraînent une augmentation de la valeur locative d'au moins 10 %, le bailleur est alors en droit d'augmenter le loyer. Mais attention ! Cela ne s'applique pas aux travaux visant uniquement à respecter les normes de sécurité et de santé. Dans ce cas, il ne s'agit pas vraiment d'une amélioration, mais plutôt d'entretien.

3. Travaux d'économie d'énergie

Depuis janvier 2019, le loyer peut également augmenter si le bailleur a réalisé des travaux d'économie d'énergie. Il peut s'agir, par exemple, d'une nouvelle installation de chauffage ou de panneaux solaires. Si votre bailleur procède à de tels travaux, il peut augmenter le loyer, mais uniquement si la valeur du logement a augmenté d'au moins 10 % grâce à ces travaux. En tant que bailleur, vous devez présenter un rapport d'expertise, des factures ou des loyers comparables afin de démontrer objectivement que la valeur du logement a augmenté d'au moins 10 % grâce aux travaux. 

Si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord, le juge peut tout de même autoriser une augmentation du loyer si la valeur du logement a augmenté de 10 % à la suite des travaux. 

Dans les cas susmentionnés, le juge ne se prononcera généralement pas en faveur de cette demande. Il faut donc qu'il s'agisse d'une nette amélioration de la situation. 

Que faire si le loyer augmente ?

Que faire si vous recevez cette lettre inattendue de votre propriétaire ? Pas de panique, mais vous devez connaître vos droits. Si vous n'êtes pas d'accord avec l'augmentation de loyer, vous avez le droit de faire opposition . Vous n'êtes pas obligé d'accepter cette augmentation ! Si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord avec votre propriétaire, celui-ci peut même saisir le juge de paix pour faire appliquer l'augmentation.

Veille toutefois à bien te renseigner et, si nécessaire, à faire appel à une aide juridique. Un avocat ou une association de locataires pourra t'aider à déterminer si cette augmentation est réellement justifiée.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer sans raison valable, mais certaines conditions doivent être respectées. Vérifiez toujours votre contrat de location et tenez-vous informé des indexations. Vous avez des questions sur la location ou la mise en location ? N'hésitez pas à passer à l'agence immobilière près de chez vous. Nous serons ravis de vous aider !