Pouvez-vous faire don de votre maison de votre vivant ? Voici comment cela fonctionne !

Vous souhaitez éviter les droits de succession tout en transmettant dès maintenant votre maison à vos enfants ? C'est possible ! En Région flamande, la donation de votre maison de votre vivant est non seulement possible, mais peut également s'avérer fiscalement avantageuse. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ? Quelles sont les règles applicables et quel montant de droits de donation devez-vous payer ? Living Stone se penche sur la question pour vous.

À qui peut-on faire don d'une maison ? 

Tout le monde ne peut pas hériter de tout. La loi réserve une partie de votre succession à certains héritiers :

• Votre conjoint ou votre partenaire avec lequel vous vivez en union libre

• Vos enfants

• Éventuellement tes parents

Vous n'avez pas de famille ? Dans ce cas, vous pouvez faire un don à des amis, des cousins, des cousines ou à des associations caritatives. Attention, un don est généralement irréversible. Réfléchissez bien avant de franchir le pas, car il est pratiquement impossible de revenir en arrière.

La règle des cinq ans applicable aux donations de biens mobiliers

Pour l'argent, les titres ou autres biens mobiliers, deux possibilités s'offrent à vous. Si vous optez pour une donation non enregistrée, vous devez rester en vie pendant au moins cinq ans après la donation. Si vous décédez avant l'expiration de ce délai, la donation sera alors intégrée à la succession et pourra être soumise à des droits de succession.

Vous pouvez également faire enregistrer une donation en espèces. Dans ce cas, vous payez en Flandre un droit de donation de 3 % et le délai de cinq ans ne s'applique plus.

Lorsqu'on fait don d'une maison ou d'un appartement, deux possibilités s'offrent à vous. Vous pouvez faire enregistrer la donation chez le notaire, ce qui implique de payer immédiatement les droits de donation. L'avantage est que la donation est alors définitive et n'est plus soumise aux droits de succession par la suite.

Vous pouvez également choisir de ne pas déclarer la donation et, par conséquent, de ne pas payer de droits de donation. Dans ce cas, vous devez toutefois rester en vie pendant au moins trois ans après la donation. Si vous décédez au cours de cette période, la donation sera alors intégrée à la succession et des droits de succession pourront être dus.

Comment faire don d'une maison en Flandre

On ne cède pas une maison, un appartement ou un terrain à bâtir par simple contrat. En Flandre, cela doit se faire par acte notarié :

1. Le notaire rédige l'acte et se charge de son enregistrement.

2. La donation sera officiellement enregistrée dans les 15 jours suivant la signature.

3. Le bénéficiaire reçoit automatiquement un avis d'imposition pour les droits de donation.

Une planification judicieuse avec votre notaire peut vous apporter des avantages supplémentaires, par exemple en conservant l'usufruit ou en étalant vos donations. 

Droits de donation sur les biens immobiliers en Flandre (2026)

Les droits de donation dépendent de la valeur du bien immobilier et du lien de parenté avec le bénéficiaire : 

• 0 – 150 000 €

  • Conjoint ou enfants : 3 %

  • Autres (amis, cousins/cousines, associations caritatives) : 10 %

• 150 001 – 250 000 €

  • Conjoint ou enfants : 9 %

  • Autres (amis, cousins/cousines, associations caritatives) : 20 %

• 250 001 – 450 000 €

  • Conjoint ou enfants : 18 %

  • Autres (amis, cousins/cousines, associations caritatives) : 30 %

• > 450.000 €

  • Conjoint ou enfants : 27 %

  • Autres (amis, cousins/cousines, associations caritatives) : 40 %

Qui relève de quelle catégorie ?

• Partenaire: marié(e) ou vivant en union libre depuis au moins un an

• En ligne directe: parents, enfants, enfants adoptés, beaux-enfants ou enfants placés

• Autres: toutes les autres personnes ou organisations, y compris les associations sans but lucratif et les organisations caritatives

Conseil supplémentaire : en faisant un don à une association caritative ou en recourant à certains montages fiscaux, vous pouvez parfois réduire l'impôt sur les donations.

Pourquoi opter pour une donation de son vivant ?

La donation de votre maison en Flandre présente plusieurs avantages :

• Réduction des droits de succession: vos héritiers paient moins de droits de succession.

• Maîtrise de votre succession: sans donation, c'est la loi qui détermine quels héritiers recevront vos biens, ce qui vous laisse moins de liberté dans la répartition. 

• Flexibilité par le biais d'un notaire: par exemple, conserver l'usufruit, étaler les donations ou mettre en place des montages fiscaux astucieux.

Le résultat : une tranquillité d'esprit sur le plan financier et la certitude que votre succession ira à ceux que vous aurez choisis. 

La donation de votre maison peut présenter des avantages fiscaux et juridiques, à condition de respecter les règles suivantes :

• Toujours par acte notarié

• Les droits de donation sur une maison dépendent de la valeur du bien et de la relation

• Durée de 5 ans applicable 

• Il est essentiel de consulter un notaire ou un fiscaliste

Une planification judicieuse vous permettra, à vous comme à vos héritiers, d'économiser une somme considérable en impôts. Vous souhaitez savoir combien vous pouvez économiser en faisant une donation ? Contactez un notaire en Flandre et découvrez votre situation personnelle. Sachez que vous pouvez également toujours vous adresser à nous pour obtenir des conseils immobiliers sur mesure.