Louer et acheter en période de pénurie : une nouvelle orientation pour le marché immobilier

Les loyers augmentent de plus de 6,5 % en seulement un an, tandis que les logements abordables semblent se faire de plus en plus rares. Qu'est-ce qui motive ces changements rapides ? Et surtout, comment pouvons-nous répondre aux défis croissants du marché immobilier ? Koen Hoste, associé stratégique et gérant de Living Stone, explore avec vous les solutions créatives et les nouvelles perspectives qu'offre le marché du logement à une époque de pénurie. De l'âge moyen de plus en plus élevé auquel les gens achètent un logement aux initiatives innovantes telles que le co-housing et les Tiny Houses. 

Les loyers ont encore augmenté de plus de 6,5 % l'année dernière. Il est pratiquement impossible de trouver des appartements à moins de 800 euros par mois et des maisons mitoyennes à moins de 900 euros par mois. Il est évident que l'inflation de ces dernières années a certainement joué un rôle dans cette situation.

Mais il y a autre chose. 

L'évolution du marché immobilier

Nous constatons que l'âge moyen auquel on achète un logement ne cesse d'augmenter d'année en année. D'une part, cela s'explique par la dure réalité imposée par les banques, qui exigent un apport personnel de 20 % , un seuil tout simplement trop élevé pour de nombreux jeunes. Comme si cela ne suffisait pas, la hausse constante des prix d'achat et les inévitables frais de rénovation des logements rendent encore plus difficile d'économiser suffisamment d'argent pour cet achat tant attendu.

D'un autre côté, d'autres facteurs entrent en jeu. On compte de plus en plus de célibataires dans la vingtaine et la trentaine pour qui un appartement ou une maison classique, destiné aux couples ou aux familles avec enfants, n'est pas abordable financièrement. De plus, beaucoup de jeunes d'aujourd'hui ne sont pas pressés de fonder un foyer dès leur plus jeune âge. Ils aspirent à la liberté et à la flexibilité, même s'ils sont déjà en couple.

Il a pourtant été démontré à maintes reprises que le fait de posséder un logement entièrement remboursé à un âge avancé permet de mieux joindre les deux bouts avec une retraite modeste. Cela rend également nos citoyens plus aisés que ceux des pays voisins, où beaucoup paient un loyer toute leur vie. Et comme le dit le proverbe : « Un bon départ, c'est la moitié du chemin parcouru. »

D'ici 2030, notre population aura augmenté de près de 600 000 habitants, une évolution à laquelle notre marché immobilier n'est manifestement pas en mesure de faire face à l'heure actuelle. Il devient de plus en plus crucial de s'éloigner des approches traditionnelles et de rechercher des solutions innovantes et originales, hors des sentiers battus.

Le marché locatif : un défi à équilibrer

Investir dans l'avenir

Il serait naïf de croire que nous pourrons, à long terme, proposer à chacun un logement accessible à l'achat. Même si nous pouvons influencer le marché, nous ne pourrons jamais complètement paralyser les mécanismes de l'offre et de la demande. Ce ne serait d'ailleurs pas judicieux.

Ceux qui ont acquis leur propre logement dès leur plus jeune âge disposent, à l'âge mûr, d'un capital libre leur permettant éventuellement de réaliser d'autres investissements immobiliers. On peut penser par exemple à un appartement en bord de mer ou à un logement destiné à la location dans le centre-ville. Encourager cette classe moyenne investisseuse peut contribuer à résoudre la pénurie de logements locatifs de qualité. Il est évident que la construction de logements sociaux ne suffira pas à elle seule.

Si vous êtes en mesure d'offrir un rendement locatif conforme au marché, si les frais d'acquisition ne varient pas à chaque modification législative (par exemple, la TVA et les frais d'enregistrement) et si ces frais restent raisonnables (un taux de TVA de 21 % n'est pas adapté ici !), cela favorisera un climat d'investissement stable dans l'immobilier local. 

Aides au logement et logements de qualité

En offrant aux groupes vulnérables, tels que les personnes seules avec enfants, la possibilité de louer des logements de qualité en dehors du marché des logements sociaux, nous pouvons créer plus rapidement une offre plus importante tout en réduisant la stigmatisation. Les aides au logement permettent de combler l'écart entre le prix du marché et les moyens financiers de ce groupe. Un tel système permet aux pouvoirs publics, en collaboration avec la classe moyenne investisseuse, de s'attaquer à la pénurie de logements tout en contribuant à la constitution d'une retraite.

Encourager cette collaboration pour trouver des solutions en matière de logements abordables et de qualité constitue une perspective bien plus positive que l'image que la politique du logement social a véhiculée ces dernières décennies. De plus, cela pourrait permettre aux pouvoirs publics de réaliser des économies en termes de ressources, de personnel et de gestion immobilière, domaines dans lesquels ils se sont jusqu'à présent montrés peu efficaces.

Les agences immobilières spécialisées dans le logement social jouent également un rôle à cet égard, et certains promoteurs immobiliers voient depuis peu l'intérêt de développer et de conserver une partie de leur offre pour le marché locatif en pleine expansion. Il est clair qu'une politique de logement social doit reposer sur une approche combinée afin d'atteindre ses objectifs plus rapidement et plus efficacement.

Le marché de l'immobilier : de nouvelles perspectives

Pour les jeunes qui ont la chance de pouvoir compter sur l'aide de leurs parents ou grands-parents pour acheter un logement, la voie vers l'accession à la propriété est souvent ouverte. Malheureusement, cet objectif devient de plus en plus inaccessible pour un nombre croissant de jeunes. Pour eux, le marché locatif reste souvent la seule option réaliste, à moins que des alternatives innovantes ne soient imaginées. Cela nécessite une approche créative de l'espace limité et une remise en question des règles figées en matière d'aménagement du territoire.

Modèles de fiducie foncière communautaire

Sur le marché du logement, plusieurs initiatives visent déjà à rendre le logement plus abordable. Les formules de « Community Land Trust » en sont un exemple : elles permettent d'acheter uniquement la construction du logement, tandis que le terrain reste la propriété du Land Trust.

Des étages supplémentaires pour des logements abordables

Une autre initiative potentielle consisterait pour les pouvoirs publics, en leur qualité d'autorité délivrant les permis, à autoriser les promoteurs immobiliers à construire des étages supplémentaires sur certains sites, à condition qu'ils ne facturent pour ces logements que le coût de construction. Cela pourrait permettre aux familles à revenus modestes de bénéficier d'une réduction considérable, de l'ordre de 25 % à 35 %, sur le prix d'achat du terrain. Il est toutefois essentiel que cette réduction soit suffisamment importante ; sinon, le problème de l'accessibilité financière ne sera pas résolu de manière significative.

Des emplacements inattendus pour de nouveaux logements

Une autre approche pourrait consister à construire des logements dans des emplacements moins évidents. On peut penser notamment aux friches industrielles et aux terrains scolaires, où les pouvoirs publics pourraient autoriser la construction de niveaux supplémentaires à usage résidentiel afin de compenser la valeur foncière. Un avantage supplémentaire réside dans le fait qu'une forme de contrôle social pourrait s'instaurer sur ces sites, ce qui leur permettrait de ne plus donner une impression d'abandon et de désolation le soir et le week-end. De plus, même les supermarchés ou les parcs commerciaux pourraient être pris en compte pour de tels aménagements, ce qui permettrait une utilisation plus polyvalente de l'espace et créerait de nouvelles possibilités de logements abordables.

Le cohabitat : une alternative aux logements traditionnels

Bien qu'il existe un nombre croissant d'initiatives de cohabitation , bon nombre de ces projets ne semblent pas être nettement moins chers, sauf si les particuliers participants se chargent eux-mêmes de l'ensemble du processus, depuis l'obtention des permis jusqu'à la construction, en passant par le financement. Souvent, ces projets visent des immeubles de taille moyenne à grande et des familles traditionnelles, ce qui les rend moins attrayants pour les jeunes et les candidats disposant de moyens financiers plus modestes.

Ces projets ont peu de points communs avec le succès croissant du cohabitat sur le marché locatif. Dans ce cas, des jeunes emménagent ensemble dans une maison. Ils le font pour réduire leurs frais de loyer, mais aussi, et surtout, pour l'aspect social. Dans de nombreuses villes, cette forme de cohabitat est découragée, car on souhaite réserver ces logements autant que possible aux familles avec enfants. Pourtant, le cohabitat suscite l'intérêt des jeunes qui font leurs premiers pas dans la vie.  

Étant donné que des chambres d'étudiants individuelles sont déjà commercialisées, on pourrait adopter la même approche pour des logements individuels en cohabitation. Imaginez : dans un logement à construire ou un bâtiment à rénover d'une surface habitable comprise entre 175 et 200 mètres carrés, on pourrait créer 4 ou 5 logements individuels d'environ 25 mètres carrés chacun, équipés de sanitaires privés. L'espace restant pourrait alors être à usage commun, par exemple une cuisine partagée, un salon, un espace de rangement, un local à vélos et un espace extérieur commun tel qu'une cour ou un jardin. Ce concept offre aux jeunes primo-accédants la possibilité d'acquérir leur premier logement pour un coût compris entre 135 000 et 175 000 euros (soit seulement 1/4 à 1/5 du coût total du terrain et de la construction sur une parcelle de 2 à 5 ares). Si l'on considère que le loyer de chaque logement se situerait entre 650 et 850 euros par mois, il s'agit sans aucun doute d'un investissement judicieux.

Les tiny houses : une nouvelle tendance en matière de logement abordable

Un autre phénomène est l'essor des « Tiny Houses ». À condition qu'un cadre juridique clair soit mis en place, ces logements abordables destinés aux personnes seules et aux petites familles pourraient également permettre d'accéder rapidement à un premier logement en propriété.   

Une politique du logement avant-gardiste doit tenir compte de l'émergence de formes non traditionnelles de famille et de vie en communauté, qui ont des besoins différents en matière de logement. L'achat d'un logement petit, durable et abordable au début de son « parcours immobilier » peut constituer un choix judicieux, permettant ainsi de disposer plus tard d'une plus grande marge de manœuvre financière pour acquérir une maison familiale.

Les pouvoirs publics devraient mettre en place un cadre visant à encourager les citoyens aisés à investir, dans le cadre de leur planification de retraite, dans des projets locaux et durables destinés au marché locatif résidentiel. Cela nécessite une politique fiscale qui encourage, plutôt que décourage, les investissements dans l'immobilier local.