Le bail emphytéotique : une bonne affaire ou un fardeau à long terme ? Découvrez-le ici !

Tu as peut-être déjà entendu parler du bail emphytéotique. Peut-être par tes voisins, par un agent immobilier ou par cet oncle qui investit sans cesse dans l'immobilier. Mais qu'est-ce que c'est exactement ? Pourquoi de plus en plus de gens, notamment pour les maisons de vacances ou les appartements en bord de mer, optent-ils pour cette formule séculaire ?

Vous envisagez peut-être d'investir dans l'immobilier, mais votre budget est limité. Ou bien vous souhaitez obtenir un rendement sans avoir à investir massivement dans un terrain au préalable. Dans ce cas, le bail emphytéotique pourrait bien être votre « arme secrète ». Living Stone vous explique pourquoi !  

Qu'est-ce que le bail emphytéotique exactement ?

Lors d'un achat classique, vous achetez à la fois le terrain et le bâtiment. Mais le terrain… ne rapporte rien en soi. Il coûte de l'argent. Et dans les régions prisées ? Là-bas, la valeur du terrain peut grimper considérablement.

Le bail emphytéotique fonctionne différemment.

Vous n'achetez pas le terrain, mais vous obtenez le droit d'utiliser pleinement le bâtiment qui s'y trouve, généralement pour une période de 15 à 99 ans. Le propriétaire reste propriétaire du terrain, vous devenez locataire à bail emphytéotique et vous versez chaque année une redevance : le canon.

Cela signifie :

• Vous ne payez que pour le bâtiment

• Votre investissement initial est nettement moins élevé

• Vous pouvez effectuer des travaux de rénovation et mettre votre logement en location dans le respect des clauses du contrat

Ça a l'air intéressant, non ?

Comment cela fonctionne-t-il concrètement ?

Voici un exemple simple et clair :

Valeur de l'appartement : 200 000 € : terrain : 50 000 € + bâtiment : 150 000 €

Achat total : vous payez la totalité du montant + les droits d'enregistrement → 206 000 €.

Bail emphytéotique : vous ne payez que le bâtiment (150 000 €) + les droits d'enregistrement → 154 500 €. En plus de cela, vous payez par exemple 1 200 € de redevance annuelle.

À long terme, le bail emphytéotique peut s'avérer plus coûteux, surtout si le loyer augmente chaque année. Mais si vous souhaitez vous lancer avec un investissement initial modeste, cela peut être un choix judicieux.

Les avantages (oh oui, il y en a !) 

• Prix d'entrée réduit: vous n'avez pas à payer la valeur foncière dès le départ. Cela rend l'accès à la propriété beaucoup plus accessible.

• Plaisir total et flexibilité: vous pouvez rénover, louer et moderniser sans avoir à demander d'autorisation à chaque fois (à l'exception des clauses contractuelles standard).

• Frais fiscaux réduits: comme vous n'achetez pas la partie foncière, vous payez moins de droits d'enregistrement. Dans certains cas, le loyer foncier est même déductible fiscalement.

• Une sécurité à long terme: le bail emphytéotique a une durée de 99 ans et peut être renouvelé. Idéal pour les immeubles de rapport ou les résidences secondaires.

• Idéal pour la rentabilité: vous pouvez le louer, le mettre en colocation, le transmettre à vos enfants… De plus, vous commencez plus rapidement à générer des revenus grâce à un prix d'achat plus abordable.

Mais il y a aussi des inconvénients

car aucune formule n'est parfaite.

• Pas de pleine propriété: comme vous n'êtes pas propriétaire du terrain, le bail emphytéotique est moins adapté à une résidence familiale permanente.

• Non disponible partout: on le trouve principalement dans les appartements en bord de mer, les villages de vacances ou certains projets spécifiques.

• L'entretien reste sous ta responsabilité: tu dois entretenir le bien et le maintenir en bon état.

• Les impôts restent à ta charge: même si tu n'es pas propriétaire du terrain, c'est toi qui dois payer les impôts courants.

• Expiration: à l'issue de la période convenue, l'utilisation des locaux prend fin, sauf si vous prolongez le contrat.

Le bail emphytéotique vous convient-il ?

Le bail emphytéotique peut être un moyen intelligent et accessible de se lancer dans l'immobilier, surtout si…

• si vous souhaitez investir moins de capital de départ

• Vous recherchez une résidence secondaire

• vous souhaitez rentabiliser votre investissement grâce à la location

• la flexibilité et les faibles coûts d'entrée sont importants
  
  

Mais cela demande de l'organisation, de la perspicacité et une vision à long terme.