Dois-je payer la TVA ou des droits d'enregistrement dans le cadre d'un projets?

Quand parle-t-on de «projets» ?

Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est important de clarifier d'abord la définition d'un logement «projets ». Une maison ou un appartement est projets comme « projets » jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première mise en service du logement. En d'autres termes, imaginons que vous achetiez une maison neuve en juin 2023 : votre logement conservera le label «projets » jusqu'au 31 décembre 2025.

Le rôle du vendeur est important

Tout d'abord, l'identité du vendeur joue un rôle :

• Si le vendeur est un promoteur immobilier, la vente doit toujours être soumise au régime de la TVA.

• Si le vendeur n'est pas un promoteur immobilier, mais un simple assujetti à la TVA ou un particulier, il peut choisir de réaliser la vente avec TVA ou avec un droit d'enregistrement. Il est important que cela soit clairement communiqué dès le départ et que les formalités requises en matière de comptabilité TVA soient immédiatement remplies.

Tous les pourcentages en un coup d'œil

« La TVA est toujours de 21 % et les droits d'enregistrement de 12 %, n'est-ce pas ? ». Détrompez-vous ! Lors de l'achat projets , la vente projets être soumise à la TVA, aux droits d'enregistrement, ou à une combinaison des deux. Le cas le plus courant est une combinaison de TVA et de droits d'enregistrement. Prêt à vous plonger dans ces trois options ? C'est parti ! 

Option 1 : TVA à 21 % ou 6 %

21 % de TVA

Le taux standard de TVA applicable projets est de 21 %. Ce taux s'applique presque toujours aux projets. Il s'agit donc du scénario le plus courant.

6 % de TVA

Le taux de 6 % est une mesure incitative qui permet projets à un taux de TVA réduit de 6 %.

Lors de l'achat d'un logement destiné à être entièrement démoli et reconstruit, un taux de TVA réduit de 6 % s'applique désormais dans toute la Belgique, au lieu de 21 %. Cette mesure était déjà en vigueur dans 32 villes-centres et a été étendue temporairement à l'ensemble du pays depuis 2021. Attention, il s'agit d'une mesure temporaire qui s'applique actuellement jusqu'au 31 décembre 2023, sauf prolongation. Les conditions d'application du taux de TVA de 6 % sont également plus strictes pour les logements situés en dehors des 32 villes-centres.

Il existe toutefois deux séries de conditions auxquelles le projet et l'acheteur doivent satisfaire. Nous te les résumons brièvement ci-dessous :

• Condition 1 - Projet : il doit s'agir de la démolition et de la reconstruction du logement. Un projet de construction sur un terrain qui n'était pas encore bâti ne pourra jamais bénéficier d'un taux de TVA de 6 %.

• Condition 2 - Acheteur :

  • Vous devez remplir les deux conditions précédentes depuis au moins 5 ans.

  • La surface habitable totale de la maison ou de l'appartement acheté ne doit pas dépasser 200 m²

  • Vous devez vous installer immédiatement dans le logement reconstruit. Celui-ci doit devenir votre seule résidence principale. Quant à votre logement familial actuel, vous disposez d'un délai allant jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la première occupation pour le vendre.

Le fait qu'un projet soit éligible à un taux réduit ne signifie pas automatiquement que tous les acheteurs de ce projet le sont également. De même, le fait de remplir les conditions en tant qu'acheteur ne signifie pas que vous pouvez acheter n'importe quel projet de construction neuve avec un taux de TVA de 6 %. Vous ne savez pas si vous remplissez les conditions pour bénéficier d'un taux de TVA de 6 % ? Demandez conseil à nos conseillers immobiliers. 

Option 2 : droits d'enregistrement de 12 % ou 3 % (Flandre)

Lors de l'achat d'un bien immobilier, y compris d'un terrain, des droits d'enregistrement doivent être acquittés. Il s'agit de taxes que le notaire est tenu de percevoir pour les reverser ensuite à l'État.

12 % de droits d'enregistrement

Pour projets Flandre, un taux forfaitaire de 12 % s'applique aux droits d'enregistrement, tout comme pour les logements existants. Ce taux s'applique sauf si l'un des régimes préférentiels est rempli.

3 % de droits d'enregistrement

En Flandre, vous payez 3 % de droits d'enregistrement si le bien immobilier constitue votre première et unique résidence familiale et si vous vous établissez à l'adresse de ce logement dans les trois ans suivant l'achat. 

Option 3 : combinaison de la TVA et des droits d'enregistrement (Flandre)

Dans le cadre de projets souvent que deux vendeurs soient impliqués : l'un pour le terrain et l'autre pour les constructions (avec, bien sûr, un compromis et un acte de vente). Dans ce cas, les constructions sont vendues selon le régime de la TVA, à un taux de 6 % ou de 21 %, selon les conditions applicables. Le terrain, quant à lui, est toujours vendu selon le taux standard de 12 % de droits d'enregistrement.

Cela peut en fait être avantageux pour l'acheteur, même s'il doit payer une TVA de 21 %. Étant donné qu'une partie de l'achat est soumise au taux de 12 % des droits d'enregistrement, la charge financière s'en trouve légèrement allégée.

Qu'en est-il alors de la portabilité ?

Grâce au système de report, vous pouvez, sous certaines conditions, récupérer une partie des droits d'enregistrement que vous avez payés lors d'un achat précédent ou les déduire d'un nouvel achat.

La transférabilité ne peut s'appliquer que s'il y a des droits d'enregistrement, c'est-à-dire soit uniquement des droits d'enregistrement, soit une combinaison de TVA et de droits d'enregistrement. Dans ce dernier cas, cela ne s'applique bien sûr qu'à la partie relative aux droits d'enregistrement et non à celle relative à la TVA.

Important : la « transférabilité » sera supprimée à compter du 1er janvier 2024. Nous partagerons volontiers nos meilleurs conseils à ce sujet dans un prochain article.

Ne te laisse surtout pas décourager par la complexité des réglementations. Nos experts immobiliers sont toujours là pour t'accompagner dans tous tes projets immobiliers. Tu cherches une maison neuve ? Découvre ici nos différents projets.