Stevenen we af op een vastgoedzeepbel?

Thomas Valkeniers - Wonen is de laatste jaren duurder geworden, zelfs in die zin dat men de laatste maanden spreekt over “onbetaalbaar wonen”. Dat wil evenwel niet zeggen dat we op een vastgoedzeepbel zitten en de prijzen gaan instorten. Duur of onbetaalbaar wonen treft vooral de huurdersmarkt en kan leiden tot een correctie van de verkoopprijzen. Een vastgoedzeepbel impliceert een forse overwaardering van de prijzen en een daling van de vraag. “Onbetaalbaar wonen” leidt dus niet tot een “vastgoedzeepbel”. Het zijn 2 begrippen van een andere orde.

 

Wat is een vastgoedzeepbel? 

 

Regelmatig horen of lezen we dat ons Belgisch vastgoed overgewaardeerd is en we op een vastgoedzeepbel zitten. Een “vastgoedzeepbel” is een economisch verschijnsel waarbij een toename plaatsvindt van de taxatiewaarde van onroerende goederen, totdat een onhoudbaar niveau wordt bereikt ten opzichte van de financieringslast en/of het rendement. Daarop volgt onvermijdelijk een snelle waardedaling met een daling van de vraag en alle financiële gevolgen van dien. Wanneer vastgoedprijzen dus te snel stijgen, zouden ze nadien plots fors kunnen dalen indien ze niet meer in verhouding zijn tot inkomen, financieringslast en/of rendement. Dat is in België niet het geval en wordt ook niet in de hand gewerkt door “onbetaalbaar wonen”.

 

Waarom is er sprake van een vastgoedzeepbel? 

 

Hoe komt het dat het fenomeen “vastgoedzeepbel” in de media regelmatig de kop opsteekt? Sinds de belangrijke prijsstijgingen van het vastgoed vanaf het jaar 2000 lezen we het woord regelmatig in de media. Algemeen mogen we stellen dat vastgoed, zelfs gezien over de periode van de laatste eeuw, ondanks enkele belangrijke crisissen, het behoorlijk goed heeft gedaan. De belangrijke prijsstijgingen van de laatste decennia hebben natuurlijk gezorgd voor een aantrek van extra kapitaal komende vanuit andere markten die concurreren met de vastgoedmarkt. Het is veelal vanuit deze concurrerende markten dat meermaals werd gewezen op het risico van een “vastgoedzeepbel”.

 

Belgisch vastgoed, een stabiele investering 

 

Het Belgisch vastgoed heeft immers, zelfs gezien over een periode van de laatste 100 jaar, afdoende bewezen dat het een vaste waarde is. Crisissen hebben daar niets aan veranderd. Zelfs wanneer de vastgoedmarkt in andere Europese buurlanden fors in crisis kwam, hield het Belgisch vastgoed stand. Daar is een heel eenvoudige verklaring voor met dank aan onze Belgisch fiscaal regime. 

 

Wanneer je in België of Vlaanderen vastgoed koopt, betaal je bovenop de aankoopprijs ook nog registratierechten (of verkooprechten genaamd in Vlaanderen). Deze lopen veelal op tot 12%. Wanneer je dus vastgoed koopt, moet het de bedoeling zijn dat vastgoed minstens een aantal jaren te behouden. Bij een snelle verkoop zijn de registratierechten immers verloren en meestal niet gecompenseerd door de eventuele waardestijging die het goed gekend heeft. Dat zorgt voor stabiliteit op de vastgoedmarkt. 

 

In een markt waar geen registratierechten moeten worden betaald op de aankoopprijs, zie je veelal, dat wanneer de vastgoedprijzen voorzichtig dalen, dit een sneeuwbaleffect heeft en veel eigenaars plots beslissen om hun vastgoed van de hand te doen uit angst om verlies te leiden. Daardoor komt er op korte termijn nog meer aanbod met een forse prijsdaling tot gevolg. Dit is een vastgoedzeepbel die ontploft. Dat risico is in België dus eerder beperkt.  

Met Belgisch vastgoed kan bijgevolg niet op korte termijn gespeculeerd worden. Ons Belgisch vastgoed wordt gekocht als investering met als doel haar vele jaren te behouden. Daardoor is onze vastgoedmarkt niet volatiel en behoudt ze haar stabiliteit.

 

Wonen te duur? Een ander fenomeen. 

 

Wanneer wordt geschreven “dat wonen te duur wordt”, heeft men het over een heel ander fenomeen dat geen verband vertoont met een “vastgoedzeepbel”. In de basis kan het probleem worden herleid tot een tekort aan aanbod dat zich vooral op de huurmarkt bevindt. De oorzaken zijn divers. Er is enerzijds een stijgende vraag en anderzijds de stijgende kostprijs van vastgoed.

 

Vooreerst zijn er door een gewijzigde samenstelling van de bevolking extra woningen nodig. We stellen een stijging vast in het aantal eenoudergezinnen als gevolg van het toenemende aantal echtscheidingen en het verdwijnen van het klassieke gezin. Ook de vergrijzing van de bevolking speelt zijn rol. Dit alles brengt een toename in het aantal alleenstaanden teweeg. Volgens het Federaal Planbureau zal het aantal alleenstaanden tegen 2060 met 40% toenemen.

 

Daarbij komt de demografische explosie. Het Federaal Planbureau voorspelt dat de bevolking van België  van 11,1 miljoen inwoners in 2013, over 11,7 miljoen inwoners vandaag, verder zal stijgen naar 11,9 miljoen al in 2030 en zelfs 12,5 miljoen in 2060. De stijging van de vraag zal dus niet gering zijn.

Vervolgens is de kostprijs van vastgoed vandaag hoger door een hogere bouwkost, strengere isolatienormen en hogere intresten. Ook het trage vergunningenbeleid, waardoor promotors soms tot 7 jaar op een vergunning moeten wachten, werkt kostprijsverhogend. Daardoor is vooral nieuwbouw fors duurder geworden. Het is vandaag moeilijker om een investering in een nieuwbouw appartement voor verhuur rendabel te maken. Daardoor zijn er sinds de stijgende bouwkost en de hogere intresten fors minder investeerders in die markt. De invoering van de staatsbon door onze regering, werkt hier niet bevorderend. De vastgoedinvesteerders zijn nochtans nodig om te zorgen voor voldoende aanbod op de verhuurmarkt.

 

Ook de eigenaars van bestaande investeringspanden worden verplicht extra kosten te maken opdat ze zouden beantwoorden aan de minimumnormen van energieprestatie. Veel investeerders willen deze kosten niet dragen en zetten hun huurpanden te koop. Hierdoor wordt vandaag een aanzienlijk aantal huurpanden aan de markt onttrokken. Het algemene aanbod op de huurmarkt daalt dus terwijl de vraag fors stijgt. Dit leidt uiteraard tot fors stijgende huurprijzen en “onbetaalbaar wonen” voor bepaalde categorieën huurders. Het heeft er ook voor gezorgd dat het aantal huurtransacties de voorbije maanden met 30% is gedaald.

 

Overheidsingrijpen en oplossingen

 

Wonen is vandaag inderdaad dus fors duurder geworden en voor sommige categorieën onbetaalbaar of zelfs invindbaar geworden. De overheid zou hier een helpende hand kunnen toesteken door het vergunningenbeleid te versoepelen of eventueel het btw-tarief van 21% te verlagen. Er is ook een roep om de energiemaatregelen te herzien en te versoepelen of meer te spreiden in de tijd. Voor sommige gezinnen zullen er altijd financiële stimuli of subsidies moeten zijn.

Maar het is dus niet om dat “wonen duur is”, dat het onbetaalbaar zou zijn en er een vastgoedzeepbel dreigt te exploderen. De vraag naar vastgoed blijft en neemt toe. De intresten zijn inderdaad recent gestegen, maar zijn nog steeds extreem laag in vergelijking met pakweg 20 of 30 jaar geleden. De eigen inbreng van 20% die de banken vandaag vragen bij het aangaan van een krediet, gold toen ook. Lenen is dus niet extreem duur én blijft in feite goedkoop. Door de stijgende prijzen en de hogere renovatiekosten, moet een gemiddelde koper vandaag wel meer lenen in vergelijking met enkele jaren geleden. Dat kan opgevangen worden door het verlengen van de looptijd van het krediet tot 30 jaar, of zelfs zoals in sommige Europese landen al lang van toepassing is, tot 50 jaar. Het is een kwestie van keuzes maken. Je kan gewoon niet verwachten dat vastgoed stijgt in waarde, kwalitatiever is, beter geïsoleerd en energiezuinig is én daarbij goedkoper in bewoning wordt. We hoeven dus lang niet te vrezen voor een Belgische vastgoedzeepbel.