Opinieartikel Koen Hoste | De btw op nieuwbouw: de melkkoe van de Staat

In de recente beslissingen omtrent btw-tarieven voor nieuwbouwwoningen in België schuilt een complex verhaal van fiscaliteit, duurzaamheid en economische belangen. Koen Hoste, strategisch directeur en managing partner van Living Stone, werpt in zijn opinieartikel een kritische blik op de gevolgen van deze beslissingen en pleit voor een herziening van het vastgoedfiscaal beleid. Hij deelt zijn visie op hoe een evenwichtiger en rechtvaardiger systeem de vastgoedmarkt kan stabiliseren en de belangen van zowel nieuwe huizenkopers als investeerders kan behartigen.

 

De mededeling dat de federale regering de 6% btw voor sloop en heropbouw niet verlengt, werd zowel bij de vastgoedsector als bij de consument met het nodige ongeloof onthaald. Na de torenhoge inflatie en de sterke stijging van de intrestvoeten van het laatste anderhalf jaar, kon dit er nog wel bij.  Dat in tijden van extreme klimaatverandering net de meest duurzame nieuwbouwwoningen het hoogst belast worden is geen actie van “non-believers” maar een actie van “geen budgettaire ruimte”. Parallel wordt echter wel een spaarbon gelanceerd die minstens 1 jaar ettelijke miljarden aan onze economie onttrekt en nadien de budgettaire ruimte om beleid te voeren nog krapper maakt gezien de terugbetaling van meer dan een half miljard aan intresten. En dit om een statement te maken.

 

Als men echt een statement wilde maken aan de banken, dan werd misschien beter de focus gelegd op het onttrekken van spaargeld bij de banken ter stimulering van de economie.  Net recentelijk is verschenen dat wij Belgen bij de rijkste burgers zijn in de wereld, omdat we procentueel de meeste vastgoedbezitters hebben en mede hierdoor een mooi pensioen kunnen opbouwen.

 

Deze 6% btw maatregel “slopen en heropbouw” is anderzijds ook niet meer dan onderdeel van de fiscale koterij rond vastgoed dat bij iedere nieuwe coalitie als een soort “goed-nieuws-show” wordt opgevoerd. We spreken dan nog niet over de absurde beleidsversnippering over de diverse gewesten. Aan welke burger met enig gezond verstand kan je nu uitleggen dat de fiscaliteit van bestaande woningen via registratie onder de gewesten valt en btw op nieuwbouw federaal wordt beslist? Hoe kan je dan een verstandig en coherent beleid voeren? Wordt het geen tijd voor zowel politici als vastgoedgerelateerde sectoren om te stoppen met eindeloos gelobby en een minder complex en pragmatischer langetermijn- vastgoedbeleid uit te werken. 

 

Wat heeft de fiscaliteit rond vastgoed van de laatste decennia ons geleerd?

 

• Subsidies hebben niet zozeer de modale burgers die het nodig hebben bevoordeeld, maar vooral de opportunistische ondernemende burgers en bedrijven. Wie kan ze ongelijk geven? We kennen ze allemaal, de zonnekoningen die een “win for life”  hebben gewonnen dankzij de groene stroomcertificaten.  Andere subsidies hebben het koopbudget niet doen dalen, maar de prijzen gewoon doen stijgen. Al deze maatregelen zorgen tevens voor extra en nutteloze administratie terwijl de overheid nu al op een te grote voet leeft.  

• Het telkens weer tijdelijk verlagen en/of terug verhogen van btw-tarieven, registratierechten, subsidiemaatregelen,… zorgen vooral voor consumentenpieken die een evenwichtige vraag en aanbod op de markt verstoren en vooral prijsverhogend werken, tot een niveau waarbij het voordeel van de lagere tarieven wordt opgesoupeerd. 

• Hypothecaire intrestvoeten tot 13% zoals in de jaren tachtig zijn er gelukkig niet meer, maar intrestvoeten van bijna 0% zoals we ze recentelijk kenden hebben de markt ook verstoord. Dat heeft de overheid minder onder controle maar ze moet er wel rekening mee houden. De huidige intrestvoeten rond de 4% zijn in feite niet te hoog en kunnen voor een rustige vastheid op de markt zorgen. Ze lijken nu vooral te hoog omdat we van bijna 0% komen en omdat de torenhoge inflatie, de bouwprijzen en  dus ook de verkoopprijzen fel heeft doen stijgen. Ze zijn echter op termijn een goede garantie dat verkoopprijzen niet te extreem gaan stijgen en zo de betaalbaarheid niet hypothekeren. Het zou goed zijn mochten we de volgende decennia van deze gemiddelde tarieven kunnen blijven genieten.

 

Net omdat de vastgoedsector een belangrijk aandeel heeft in de welvaart van onze burgers is het belangrijk dat vastgoedbezit als onderdeel van een vermogen niet verwatert, zeker als het om de eerste woning gaat. Voor de meeste burgers zou huren tijdelijk moeten zijn. Om dit te realiseren is er een evenwichtige en rechtvaardige fiscaliteit nodig. Tevens is er nood aan maatregelen en belastingen die niet elke legislatuur in vraag worden gesteld, maar net voor een geruststellende zekerheid zorgen bij de burger waardoor vraag en aanbod op de vastgoedmarkt goed in evenwicht blijven binnen een gewenst transactieniveau. 

 

De verlaging van de registratierechten naar 3% voor de aankoop van een eerste woning is bijvoorbeeld een goede zaak. Verander dit niet meer.  Aansluitend kan het niet zijn dat iemand die als eerste woning een nieuwbouwwoning wenst te kopen 21% btw moet betalen op de constructie en soms zelfs op de volledige aankoop. Dit is niet alleen sociaal onaanvaardbaar maar ook niet in verhouding tot de veel lagere registratierechten bij de aankoop van een bestaande woning.  

 

Persoonlijk pleit ik dan ook voor een eenvoudige en transparante tweesporenfiscaliteit bij het aankopen van residentieel vastgoed. Een beleid voor de mensen die een eerste en enige woning aanschaffen én een beleid gericht op mensen die een woning kopen als investering bvb. in het kader van hun pensioenopbouw. Zorg hierbij dat de aankoopkosten voor bestaande woningen  en nieuwbouwwoningen niet te ver uit elkaar liggen zoals nu wel het geval is, zeker als we over een eerste aankoop spreken. Zorg tevens dat tarieven redelijk zijn. 21% btw  is voor toch wel substantiële investeringsbedragen in  vastgoed veel te hoog.  Zorg ook niet voor tijdelijke fiscale solden maar voor duurzame, billijke tarieven. Zorg ook voor lagere btw-tarieven op producten (isolatie, zonnepanelen…) die de duurzaamheid van onze woningen verhogen maar stop met subsidiëren onder druk van de zoveelste lobbygroep.

 

Mijn voorstel

Hieronder een voorstel dat kopers van residentieel vastgoed waarschijnlijk als vrij rechtvaardig zouden ervaren:

 

Eerste aankoop bestaande woning:  3% registratie en 6% btw op het renovatiebudget

Eerste aankoop nieuwbouwwoning: 6% btw 

 

Vanaf tweede aankoop bestaande woning: 12% registratie, 12% btw op renovatiebudget

Vanaf tweede aankoop nieuwbouw: 12% btw

 

Afschaffing van alle subsidies en andere kostenverlagende maatregelen in ruil voor deze substantieel lagere aankoopkosten. 

Als je deze tarieven niet om de haverklap wijzigt, zal de markt op termijn ook niet impulsief meer reageren. Dat zal zowel voor jonge gezinnen als voor investeerders meer zekerheid en perspectief bieden. 

 

Op basis van 35.000 - 40.000 verkochte nieuwbouwwoningen in België in 2022 en een gemiddeld constructieprijs van 200.000 euro (grond niet meegerekend)  kost dit voorstel de staatskist jaarlijks maximaal  1 miljard euro  aan gederfde btw inkomsten.  Hiertegenover staan enerzijds aanzienlijke kostenbesparingen door het afschaffen van subsidies en periodieke fiscale maatregelen in combinatie met minder overheidsbeslag om dit allemaal te managen en anderzijds meer inkomsten door extra btw-inkomsten dankzij meer nieuwbouwtransacties en door hogere vennootschapsbelastingen dankzij hogere winsten in de bouwsector en andere vastgoedgerelateerde bedrijven. 

 

Het is aan politici om goede doordachte, weinig complexe en duurzame maatregelen uit te werken die de burger begrijpt en gemoedsrust geeft. Fiscaal beleid zou hierin een voorbeeldfunctie moeten hebben, terwijl fiscaliteit in ons land soms meer weg heeft van een examen voor de burgers, gemaakt door  “bollebozen” die zich absoluut willen bewijzen.  

 

In conclusie benadrukt Koen Hoste de noodzaak van een coherent, rechtvaardig, en transparant beleid inzake vastgoedfiscaliteit. Hij pleit voor een eenvoudige tweesporenfiscaliteit die de belangen van zowel degenen die hun eerste woning aanschaffen als investeerders in vastgoed dient. Het doel is om stabiliteit te creëren op de vastgoedmarkt, de betaalbaarheid te waarborgen en onnodige administratieve lasten en subsidies te verminderen. Hoste's voorstel biedt een helder perspectief op een toekomst waarin vastgoedbezit een solide pijler blijft voor het welzijn van de Belgische bevolking.