Mag je verhuurder zomaar de huurprijs verhogen? Dit moet je weten!
Heb je ooit een brief van je verhuurder gekregen met daarin de mededeling dat de huurprijs omhoog gaat? In dat geval kan de vraag je vast door het hoofd hebben gespookt: “Mag dat zomaar?”. Wat kan je als huurder doen als de huur ineens wordt aangepast en wat zijn de regels voor zo’n verhoging? Samen met vastgoedadviseur Charlotte Geyskens, van Living Stone vastgoedhuis Leuven, duiken we dieper in op dit topic, zodat jij precies weet waar je aan toe bent.
Game rules: kan de huur zomaar omhoog?
Allereerst: je verhuurder mag niet zomaar een huurprijsverhoging doorvoeren. Er zijn strikte regels die de verhoging bepalen en zorgen dat alles eerlijk blijft verlopen. Zo moet er een schriftelijk huurcontract zijn, dat zowel door jou als huurder als door de verhuurder ondertekend wordt. Dit contract moet enkele cruciale zaken vermelden, zoals de huurprijs, de duur van het contract en de bijbehorende kosten. Wat wel kan? Een huurprijsherziening op bepaalde momenten.
De sleutel tot een huurprijsverhoging: de indexering
De verhuurder kan de huurprijs indexeren, wat betekent dat de huur elk jaar kan worden aangepast op basis van de inflatie en de stijging van de levensduurte. Dit is de meest voorkomende manier om een lopende huurprijs te verhogen en zorgt ervoor dat de huurprijs in lijn blijft met de algemene prijsstijgingen in de economie. Maar hoe werkt dit precies, wanneer mag het en wat zijn de spelregels? We leggen het stap voor stap uit!
Wat is huurprijsindexering?
Huurprijsindexering betekent dat de huurprijs jaarlijks kan worden aangepast op basis van de inflatie en de stijging van de levensduurte. Dit zorgt ervoor dat de huurprijs in lijn blijft met de algemene prijsstijgingen in de economie. Hoewel dit betekent dat je huur elk jaar licht kan stijgen, gebeurt dit volgens een wettelijk vastgesteld systeem, waardoor het proces transparant en voorspelbaar blijft.
Wanneer kan er geïndexeerd worden?
De huurprijs mag elk jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract worden geïndexeerd. De verhuurder moet hiervoor schriftelijk een melding doen aan de huurder. Als dit niet gebeurt, kan de huurprijs niet met terugwerkende kracht worden aangepast. De indexering kan dus enkel vanaf de meldingsdatum ingaan.
Gezondheidsindex vs consumptie-index: wat is het verschil en welke mag je gebruiken?
De indexatie van de huurprijs gebeurt altijd op basis van de gezondheidsindex, niet de algemene consumptie-index. De gezondheidsindex is een aangepaste versie van de consumptie-index waarbij onder andere de prijzen van tabak, alcohol en benzine niet worden meegerekend. Dit maakt de index relevanter en eerlijker voor huurders en verhuurders.
Kan een negatieve index ook en wie moet de melding versturen?
Hoewel het zeldzaam is, kan de indexatie ook negatief zijn, wat betekent dat de huurprijs daalt. In dat geval moet de verhuurder ook schriftelijk melden dat de huurprijs omlaag gaat. Het is dus niet enkel een recht om te verhogen, maar ook een plicht om te verlagen indien de index dit aangeeft.
Hoe kan je de indexatie zelf narekenen?
Wil je zeker zijn dat de verhoging correct is? Je kunt de indexatie makkelijk zelf berekenen met de huurcalculator van FOD Economie. Deze tool helpt je om de juiste huurprijs te berekenen op basis van de gezondheidsindex. Je vindt de calculator via de volgende link: FOD Economie Huurcalculator
Door de indexatie correct te berekenen en te controleren, voorkom je verrassingen en weet je precies wat je kan verwachten qua huurprijsaanpassing.
Verder zijn er ook andere manieren waarop een verhuurder een huurprijs kan verhogen. Laten we die eens bekijken.
De huurprijs verhogen: wanneer mag het echt?
De verhuurder mag niet zomaar de huurprijs verhogen, maar kan dit enkel doen als bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Dit gebeurt via een huurprijsherziening, waarbij er specifieke gevallen zijn die dat mogelijk maken:
1. Nieuwe omstandigheden in de buurt
Stel je voor, je woont in een rustige wijk die, tja, niet echt de hotspot van de stad is. Maar plots verandert de omgeving: nieuwe winkels, hippe cafés, een tof park en een vernieuwd plein. De buurt wordt hip! Dit kan gevolgen hebben voor de waarde van je woning. Als de waarde van je woning hierdoor met minstens 20% stijgt, mag je verhuurder de huurprijs verhogen. Oei, dat kan even slikken zijn, maar het is een geldige reden!
2. Verbeteringen aan de woning
Misschien woon je in een wat ouder appartement, maar plots gebeurt het: je verhuurder doet verbeteringswerken. Misschien krijgt je woning een nieuwe keuken, een moderne badkamer of wordt de traphal opgefrist. Als de verbeteringen ervoor zorgen dat de huurwaarde met minstens 10% stijgt, dan mag de verhuurder de huurprijs ook verhogen. Maar let op! Dit geldt niet voor werken die puur gericht zijn op het naleven van veiligheids- en gezondheidsnormen. Dan is het niet echt een verbetering, maar eerder onderhoud.
3. Energiebesparende werken
Sinds januari 2019 kan de huurprijs ook stijgen als de verhuurder energiebesparende werken heeft uitgevoerd. Dit kan bijvoorbeeld een nieuwe verwarmingsinstallatie of zonnepanelen zijn. Als je verhuurder dit doet, mag hij de huurprijs verhogen, maar alleen als de waarde van de woning met minstens 10% is gestegen door deze werken. Als verhuurder moet je een schattingsverslag, facturen of vergelijkbare huurprijzen voorleggen om objectief aan te tonen dat de woningwaarde door de werken met minstens 10% is gestegen.
Als jullie onderling niet tot een akkoord komen, kan de rechter toch nog een hogere huurprijs toestaan als de waarde van de huurwoning door de werken met 10% gestegen is.
Voor bovenstaande gevallen zal de rechter in de praktijk hier niet snel op ingaan. Het moet dus wel een heel duidelijke verbetering zijn in de omstandigheden.
Wat te doen als de huurprijs omhoog gaat?
Wat nu als je die onverwachte brief van je verhuurder krijgt? Paniek is niet nodig, maar je moet wel je rechten kennen. Als je het niet eens bent met de huurprijsverhoging, heb je het recht om bezwaar te maken. Je hoeft niet akkoord te gaan met de verhoging! Stel dat je er met je verhuurder niet uitkomt, dan kan hij zelfs naar de vrederechter stappen om de verhoging door te zetten.
Zorg er wel voor dat je je goed informeert en eventueel juridische hulp inschakelt. Een advocaat of een huurdersbond kan je helpen te beoordelen of de verhoging wel degelijk terecht is.
De verhuurder mag de huurprijs niet zomaar verhogen, maar er zijn wel voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Controleer altijd je huurcontract en blijf op de hoogte van de indexeringen. Huur- of verhuurvragen? Spring gerust eens binnen in het vastgoedhuis bij jou in de buurt. We’re happy to help!
