Huren en kopen in tijden van schaarste: een nieuwe koers voor de woningmarkt

De huurprijzen stijgen met meer dan 6,5% in slechts één jaar tijd, terwijl betaalbare woningen steeds zeldzamer lijken te worden. Wat drijft deze snelle veranderingen? En belangrijker nog, hoe kunnen we een antwoord bieden op de groeiende uitdagingen van de vastgoedmarkt? Koen Hoste, strategisch en managing partner van Living Stone, verkent samen met jou de creatieve oplossingen en nieuwe perspectieven die de woonmarkt te bieden heeft in een tijdperk van schaarste. Van de stijgende gemiddelde leeftijd waarop mensen een woning kopen tot innovatieve initiatieven zoals co-housing en Tiny Houses. 

 

De huurprijzen zijn vorig jaar terug met meer dan 6,5% gestegen. Appartementen onder de 800 euro per maand en rijhuizen onder de 900 euro per maand zijn bijna onvindbaar. Dat de inflatie van de afgelopen jaren hier zeker een rol heeft gespeeld is duidelijk.

 

Maar er is meer aan de hand. 

 

Het veranderende landschap van woningaankopen

 

We merken dat de gemiddelde leeftijd waarop men een woning koopt jaar na jaar blijft stijgen. Aan de ene kant komt dit door de harde realiteit van banken die een eigen inbreng van 20% eisen, een drempel die voor veel jongeren simpelweg te hoog ligt. Alsof dat nog niet genoeg is, maken de steeds stijgende aankoopprijzen en de onvermijdelijke renovatiekosten van woningen het nog moeilijker om genoeg geld te sparen voor die langverwachte aankoop.

 

Aan de andere kant spelen er nog andere factoren mee. Er zijn meer en meer alleenstaande twintigers en dertigers voor wie een klassiek appartement of huis gericht op koppels of gezinnen met kinderen budgettair niet haalbaar is. Bovendien zijn veel jongeren van vandaag niet gehaast om zich al op jonge leeftijd te settelen. Ze verlangen naar vrijheid en flexibiliteit, zelfs als ze al een relatie hebben.

 

Toch is herhaaldelijk aangetoond dat het bezitten van een volledig afbetaalde woning op latere leeftijd het gemakkelijker maakt om rond te komen met een bescheiden pensioen. Het maakt onze burgers ook rijker dan die in buurlanden waar velen hun hele leven lang huur betalen. En zoals het gezegde luidt: vroeg begonnen is half gewonnen.

 

Tegen 2030 zal onze bevolking bijna 600.000 inwoners toenemen, een verandering die onze woonmarkt op dit moment duidelijk niet aankan. Het wordt steeds crucialer om traditionele benaderingen los te laten en op zoek te gaan naar innovatieve out-of-the-box oplossingen buiten de gebaande paden.

 

De huurmarkt: een uitdaging in evenwicht

 

Investeren in de toekomst

 

Het is naïef om te geloven dat we op lange termijn iedereen een betaalbare koopwoning kunnen aanbieden. Hoewel we de markt kunnen beïnvloeden, kunnen we de mechanismen van vraag en aanbod nooit volledig stilleggen. Dat zou ook niet verstandig zijn.

 

Wie op vroege leeftijd een eigen woning heeft verworven, heeft op middelbare leeftijd kapitaal vrij om eventueel nog investeringen in vastgoed te doen. Denk aan een appartement aan zee of een verhuurwoning in een centrumstad. Het stimuleren van deze investerende middenklasse kan helpen om het tekort aan kwalitatieve huurwoningen op te lossen. Het is duidelijk dat alleen de bouw van sociale woningen niet voldoende zal zijn.

 

Als je een marktconform huurrendement kunt aanbieden en de aankoopkosten niet bij elke wetgevingsperiode wijzigt (denk aan btw en registratiekosten) en deze kosten ook redelijk houdt (een btw-tarief van 21% past hier niet bij!), dan zal dit een stabiel investeringsklimaat in lokaal vastgoed bevorderen. 

 

Huursubsidies en kwalitatieve huisvesting

 

Door kwetsbare groepen, zoals alleenstaanden met kinderen, de mogelijkheid te bieden om kwalitatieve woningen te huren, buiten de markt van sociale huurwoningen, kunnen we sneller een groter aanbod creëren en tegelijkertijd de stigmatisering verminderen. Door middel van huursubsidies kan het verschil tussen de marktprijs en de financiële draagkracht van deze groep worden overbrugd. Zo'n systeem maakt het mogelijk voor de overheid, in samenwerking met de investerende middenklasse, om de woningnood aan te pakken en tegelijkertijd bij te dragen aan pensioenopbouw.

 

Het stimuleren van deze samenwerking in het oplossen van betaalbare en kwalitatieve huisvesting is een veel positiever verhaal dan de perceptie die het beleid rond sociale woningbouw de laatste decennia heeft gecreëerd. Bovendien kan dit de overheid waarschijnlijk kosten besparen in termen van middelen, personeel en vastgoedbeheer, waar ze tot nu toe weinig succesvol in is gebleken.

 

Sociale verhuurkantoren spelen hierin ook een rol, en sommige ontwikkelaars zien recentelijk ook voordelen in het ontwikkelen en behouden van een deel van hun aanbod voor de groeiende verhuurmarkt. Het is duidelijk dat een sociaal huurbeleid een gecombineerde aanpak moet zijn om haar doelstellingen sneller en effectiever te bereiken.

 

De koopmarkt: nieuwe perspectieven

 

Voor jongeren die het geluk hebben dat (groot)ouders kunnen helpen bij de aankoop van een woning, ligt de weg naar eigendom vaak open. Helaas wordt dit voor steeds meer jongeren een onbereikbaar doel. Voor hen blijft de huurmarkt vaak de enige realistische optie, tenzij er innovatieve alternatieven worden bedacht. Dit vraagt om een creatieve benadering van de beperkte ruimte en het ter discussie stellen van vastgeroeste regels rond ruimtelijke ordening.

 

Community Land Trust-formules

 

Op de woonmarkt zijn er al verschillende initiatieven die streven naar betaalbaarheid. Een voorbeeld hiervan zijn de Community Land Trust-formules, waarbij je alleen de constructie van de woning koopt, terwijl de grond eigendom blijft van de Land Trust.

 

Extra bouwlagen voor betaalbare woningen

 

Een ander potentieel initiatief is dat de overheid als vergunningverlener op specifieke locaties extra bouwlagen kan toestaan aan projectontwikkelaars, onder de voorwaarde dat zij voor die wooneenheden alleen de constructieprijs in rekening brengen. Dit zou gezinnen met een bescheiden inkomen een aanzienlijke korting van ongeveer 25% - 35% op de aankoopprijs van de grond kunnen opleveren. Het is echter cruciaal dat deze korting substantieel genoeg is; anders zal het betaalbaarheidsprobleem niet significant worden aangepakt.

 

Onverwachte locaties voor nieuwe woningen

 

Een andere benadering zou kunnen zijn om woningen te bouwen op minder voor de hand liggende locaties. Denk hierbij aan industrie- en schoolterreinen, waar de overheid extra bouwlagen voor residentiële bewoning zou kunnen toestaan om de grondwaarde te compenseren. Een bijkomend voordeel hiervan is dat er op deze locaties ook een vorm van sociale controle kan ontstaan, waardoor ze niet langer verlaten en verlaten aanvoelen tijdens de avonduren en in het weekend. Bovendien zouden zelfs supermarkten of retailparken in aanmerking kunnen komen voor dergelijke ontwikkelingen, waardoor er een veelzijdiger gebruik van de ruimte mogelijk is en nieuwe mogelijkheden ontstaan voor betaalbare huisvesting.

 

Cohousing: een alternatief voor traditionele woningen

 

Hoewel er een groeiend aantal cohousing initiatieven zijn, lijken veel van deze projecten niet significant goedkoper te zijn, behalve als de deelnemende particulieren zelf het volledige traject van vergunning, financiering tot en met de bouw op zich nemen. Vaak zijn deze projecten gericht op (middel)grote flats en klassieke gezinnen, waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor jongeren en minder vermogende kandidaten.

 

Deze projecten hebben weinig raakpunten met het stijgend succes van cohousing op de verhuurmarkt. Hier gaan jongeren samenwonen in een huis. Dit gebeurt om de huurkosten te verminderen maar zeker ook omwille van het sociale aspect. In vele steden wordt deze vorm van cohousing ontmoedigd omdat men deze huizen zo veel mogelijk wil voorbehouden aan gezinnen met kinderen. Nochtans geniet cohousing een interesse bij jonge starters.  

 

Aangezien individuele studentenkamers al verkocht worden, zou men dezelfde aanpak kunnen hanteren voor individuele cohousing units. Stel je voor: in een nieuw te bouwen woning of een te renoveren pand met een bewoonbare oppervlakte tussen 175 en 200 vierkante meter, kunnen 4 of 5 individuele woonentiteiten van ongeveer 25 vierkante meter elk worden gecreëerd, compleet met eigen sanitair. De resterende ruimte zou dan gemeenschappelijk gebruik kunnen zijn, denk aan gedeelde keuken, woonkamer, bergruimte, fietsenstalling, en een gedeelde buitenruimte zoals een binnenplaats of tuin. Dit concept biedt jonge starters de mogelijkheid om voor een kostprijs van 135.000 tot 175.000 euro (slechts 1/4 tot 1/5 van de totale kosten voor grond en constructie op een perceel van 2 tot 5 are) een eerste eigen woning te verwerven. Als je bedenkt dat de huurprijs voor elke unit tussen de 650 en 850 euro per maand zou liggen, dan is dit zonder twijfel een verstandige investering te noemen.

 

Tiny Houses: een nieuwe trend in betaalbaar wonen

 

Een ander fenomeen is de opkomst van Tiny Houses. Mits een duidelijk wettelijk kader zouden deze budgetwoningen voor alleenstaanden en kleine gezinnen ook een snelle instap naar een eerste koopwoning kunnen geven.   

 

Een vooruitstrevend woonbeleid moet rekening houden met de opkomst van niet-traditionele gezins- en samenlevingsvormen, die andere behoeften hebben op het gebied van huisvesting. Het kopen van een kleine, duurzame en betaalbare woonruimte in de beginfase van een "woonloopbaan" kan een verstandige keuze zijn, waardoor er later meer financiële ruimte is om een gezinswoning te verwerven.

 

De overheid zou een raamwerk moeten ontwikkelen om welgestelde burgers aan te moedigen om, als onderdeel van hun pensioenplanning, te investeren in lokale en duurzame projecten voor de residentiële verhuurmarkt. Dit vereist een fiscaal beleid dat investeringen in lokaal vastgoed aanmoedigt in plaats van ontmoedigt.