De betonstop in de rand rond Brussel schiet zijn doel voorbij en is daarbij nefast voor de vastgoedprijzen die nog meer zullen stijgen

“1 op de 5 burgemeesters pleit voor een betonstop,” kopten de kranten vorige week. Dat is een nieuw gegeven voor Vlaanderen, maar niet voor de Vlaamse rand rond Brussel. Daar hebben al verschillende gemeenten een betonstop ingesteld. Ze hopen zo hun gemeente Vlaams, groen en leefbaar te houden, maar in werkelijkheid leidt dit vaak tot het tegenovergestelde effect. Thomas Valkeniers, CEO van Living Stone, licht toe waarom. 

De termen “betonstop” en “bouwshift” worden vaak door elkaar gebruikt, maar ze hebben verschillende doelen. Een bouwshift richt zich op twee zaken: het voorkomen van verdere inname van open ruimte en het verplaatsen van nieuwe ontwikkelingen naar al geplande bestemmingszones. Dit vraagt om een strategie die zowel de bescherming van resterende open ruimte als de verdichting van bestaande kernen omvat. De bouwshift wil dus het aantal woonentiteiten niet per se beperken, maar het ruimtegebruik beter organiseren. Een “betonstop,” zoals toegepast in de Vlaamse rand, daarentegen beperkt wel het aantal wooneenheden. Het doel hiervan is vooral om een verdere bevolkingstoename in die gemeenten tegen te gaan.

Het is noodzakelijk om onze open ruimte te beschermen door verdere verkaveling te beperken. Echter, dit kan alleen succesvol zijn als we ook onze bestaande kernen versterken en verdichten. Het principe is eenvoudig: als je niet wilt dat mensen naast elkaar wonen, moet je ze de mogelijkheid geven om meer boven elkaar te wonen. Het vrijwaren van de open ruimte impliceert dus dat je in de kernen zal moeten toestaan om hoger te gaan bouwen. Dat is niet zo vreemd en niet alleen een principe in Vlaanderen. Uit studies blijkt dat over de hele wereld gemiddeld 10% hoger wordt gebouwd. Dat is nog meer nodig in streken waar de bevolking groeit.

Ook in Vlaanderen groeit de bevolking, waardoor er een tekort aan woonentiteiten ontstaat. Dit probleem wordt versterkt door de stijging van het aantal éénoudergezinnen en de toenemende vergrijzing. Cijfers wijzen uit dat het tekort kan oplopen tot maar liefst 300.000 woonentiteiten.

Gemeenten in de Vlaamse rand willen de bevolkingsgroei echter tegengaan door een bouwstop in te voeren. Ze stellen nieuwe bouwregels op die vaak zo streng zijn dat er nauwelijks nog vergunningen worden verleend en er weinig gebouwd kan worden.

Dit heeft een negatieve invloed op de prijzen. Wanneer de vraag toeneemt maar het aanbod niet, stijgen de prijzen. Niemand heeft er belang bij dat vastgoedprijzen blijven oplopen. De hoge prijzen in de rand leiden al tot een wooncrisis, met een tekort aan “betaalbaar vastgoed” zowel op de koop- als huurmarkt.

Hoewel de betonstop bedoeld is om het Vlaams karakter van de streek te behouden, lijkt het juist het tegenovergestelde effect te hebben. Door het tekort aan woningen en de stijgende prijzen moeten jonge mensen verder wegtrekken naar andere steden of gemeenten. Sterker nog, ook 65-plussers die willen verhuizen naar een appartement vinden in de rand niet wat ze zoeken, omdat nieuwe projecten niet worden vergund. Hierdoor moet de autochtone bevolking uitwijken, en met de instroom van vooral anderstaligen daalt het Vlaams karakter van de streek.

Op lange termijn is de betonstop nefast voor de welvaart van de randgemeenten. Het creëert als het ware een stolp boven een gemeente, waardoor alle activiteit stilvalt. Dat is net zoals voor een bedrijf, economisch rampzalig. Stilstaan is hetzelfde als achteruit gaan, ook in een gemeente. Door een stolp te plaatsen, zal je geen economische bedrijvigheid meer kunnen aantrekken en zullen bestaande bedrijven er misschien wegtrekken. Je kan als gemeente immers geen economisch groeipotentieel meer aanbieden, nochtans broodnodig voor ondernemingen. Dat geldt zowel voor de grotere KMO, als voor de kleine bakker die zijn pistoletjes aan de man wil brengen. Die bedrijvigheid is ook broodnodig omdat ze zorgt voor gemeentelijke belastinginkomsten. Met stijgende kosten zullen gemeenten minder kunnen investeren, wat leidt tot inboetingen op verschillende vlakken, waaronder het behoud van het groene karakter. Belastingen verhogen zal alleen maar een sneeuwbaleffect veroorzaken en de gemeente verder in een neerwaartse spiraal duwen.

Het is begrijpelijk dat de randgemeenten ongecontroleerde verstedelijking willen tegengaan. De oplossing ligt echter niet in een bouwstop, maar in een doordachte bouwshift die ruimte biedt voor beperkte demografische en economische groei. Gemeenten die dit niet inzien, lopen het risico dat ze op termijn door de Vlaamse regering worden overruled. De regering zal immers moeten reageren op de demografische groei en het tekort van 300.000 woonentiteiten. In dat geval hebben de randgemeenten nog minder controle over hun stedenbouwkundig beleid.