Btw op sloop en heropbouw van 21% naar 6% btw

13 juni 2023

Uitbreiding bestaande maatregel

Koop je een woning die je volledig wil afbreken om vervolgens herop te bouwen? Dan kan je genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% i.p.v. van de gebruikelijke 21%. Dat was al mogelijk in 32 centrumsteden, maar sinds 1 januari 2021 kan je overal van de maatregel genieten. De voorwaarden voor de steden die niet behoren tot de 32 centrumsteden zijn wel wat verfijnd. Voor de percelen die gelegen zijn in een van de 32 centrumsteden zijn de voorwaarden minder streng en blijft de oude regeling van toepassing.

Ook nieuw: het gunstig tarief geldt niet alleen voor de initiatiefnemers van de sloop- en heropbouw. Ook eigenaars die later ‘instappen’ in een project (denk maar aan co-housingprojecten of eigenaars die aankopen via een bouwpromotor) genieten mee. Het nieuwe regime is een tijdelijke regeling die van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 loopt.

Voorwaarden

Niet iedereen kan zomaar genieten van het laag btw-tarief. Er zijn een aantal voorwaarden aan gekoppeld:
Er moet sprake zijn van de afbraak van een gebouw al dan niet een woning en de heropbouw van een woning.
Het afbreken en heropbouwen moet gebeuren door dezelfde persoon. Dat kan een particulier zijn, maar ook een bouwpromotor. De sloop moet omvangrijk zijn en op het volledige gebouw slaan.
De heropgebouwde woning moet zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden als het gesloopte gebouw.
Het moet dan gaan om je enige woning. Je moet voor minimum vijf jaar aan deze voorwaarde voldoen, anders zal je een deel van het genoten voordeel moeten terugbetalen.
Je moet je domicilie zonder uitstel vestigen in de heropgebouwde woning.
De totaal bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning mag niet groter zijn dan 200m² (ook als het om een appartement gaat).

Mensen die vandaag hun eigen en enige woning willen verkopen en kiezen voor de aankoop van een andere woning, kunnen zij dan ook beroep doen op de btw-verlaging?

Voor de toepassing van de notie “enige woning”, wordt geen rekening gehouden met:

andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is;
een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning is verkocht.

Een voorbeeld: Je verhuist naar je nieuwe woning (nadat het oorspronkelijke gebouw op dat perceel is afgebroken) in mei 2021. Je moet je vorige woning dan tegen uiterlijk 31 december 2022 verkopen

Gehuwde of wettelijk samenwonende partners worden als één geheel beschouwd om te bepalen of het om de enige woning gaat. Als één van jullie in deze situatie dus al eigenaar is van een woning, vallen jullie beiden onder het tarief van 21% btw (tenzij het gaat om één van de uitzonderingen die hierboven zijn beschreven).

Voor welke werken geldt het verlaagde tarief niet?

Het verlaagde btw-tarief kan enkel worden toegepast op de werken die betrekking hebben op de eigenlijke woning. Zo zijn het plaatsen van een serre, een tuinhuis, de aanleg van een tuin, een zwembad of een omheining altijd onderworpen aan het standaardtarief van 21%.

Ken je budget

Weten hoeveel belastingen je moet betalen op de aankoop van je woning is cruciaal. De belastingen vormen immers de grootste kostenpost van je aankoop. Om een duidelijk beeld te hebben van je kosten moet je ook de belastingtarieven kennen. Moet je registratierechten betalen of btw? Heb je recht op een fiscaal gunsttarief? Je notaris kan je dossier bekijken en nagaan of je voldoet aan de voorwaarden. Hij kan je bovendien informeren over de belastingen verbonden aan je aankoop en de gevolgen op het totaalbudget.