Betaal ik nu btw of registratierechten bij een nieuwbouw?

Wanneer spreken we van ‘nieuwbouw’?

Voordat we tot de kern van de zaak gaan, is het belangrijk om eerst duidelijkheid te scheppen over de definitie van een "nieuwbouw" woning. Een woning of appartement wordt als nieuwbouw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. Met andere woorden, stel je voor dat je een nieuwbouwwoning koopt in juni 2023, dan behoudt jouw woning het label "nieuwbouw" tot en met 31 december 2025.

Figuur van de verkoper speelt een rol

First things first, de identiteit van de verkoper speelt een rol:

• Als de verkoper een bouwpromotor is, moet de verkoop altijd plaatsvinden met toepassing van het btw-stelsel.
• Als de verkoper geen bouwpromotor is maar wel een gewone btw-plichtige of particulier, kan hij kiezen of hij de verkoop wil laten plaatsvinden met btw of registratiebelasting. Het is belangrijk dat dit vanaf het begin duidelijk wordt gecommuniceerd en dat de vereiste formaliteiten met betrekking tot de BTW-administratie direct worden vervuld.

Alle percentages op een rij

“Btw is toch altijd 21% en registratierechten zijn altijd 12%, toch?”. Think again! Bij de aankoop van nieuwbouw kan de woning verkocht worden onder btw, registratierechten, of een combinatie van beide. De meest voorkomende situatie is een combinatie van btw en registratierechten. Klaar om je te verdiepen in deze 3 opties? Let’s go! 

Optie 1: btw 21% of 6% btw

21% btw

21% btw is het standaardtarief voor btw op nieuwbouw. Dit tarief is vrijwel altijd van toepassing op nieuwbouw. Dit is dus het vaakst voorkomende scenario.

6% btw

6% is een gunstmaatregel en biedt de mogelijkheid om nieuwbouw te kopen aan een verlaagd BTW-tarief van 6%.

Bij de aankoop van een woning om volledig te slopen en herbouwen geldt nu in heel België een verlaagd btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Deze maatregel was al van kracht in 32 centrumsteden en is sinds 2021 tijdelijk uitgebreid naar het hele land. Let op, dit is een tijdelijke maatregel die momenteel geldt tot 31 december 2023, tenzij verlengd. De voorwaarden voor het 6% btw-tarief zijn ook verfijnder voor woningen buiten de 32 centrumsteden.

Er zijn echter twee sets van voorwaarden waaraan zowel het project als de koper moeten voldoen. We sommen deze even kort voor jou op:

• Voorwaarde 1 - Project: er moet sprake zijn van afbraak en heropbouw van de woning. Een project waar gebouwd wordt op een daarvoor onbebouwd perceel zal nooit onder 6% btw kunnen vallen.
• Voorwaarde 2 - Koper:
  • Je moet minimum 5 jaar aan de vorige 2 voorwaarden voldoen.
  • De totale bewoonbare oppervlakte van de woning of het appartement dat wordt aangekocht mag niet groter zijn dan 200m²
  • Je moet onmiddellijk jouw domicilie vestigen in de heropgebouwde woning. Het moet de enige woning worden die als hoofdverblijfplaats zal gebruikt worden. Voor de huidige gezinswoning krijg je nog tijd om deze te verkopen tot 31 december van het jaar dat volgt op de eerste ingebruikname.

Het feit dat een project in aanmerking komt voor een verlaagd tarief betekent niet automatisch dat alle kopers van dat project ook in aanmerking komen. Evenzo geldt dat het voldoen aan de voorwaarden als koper niet betekent dat je elk willekeurig nieuwbouwproject kunt kopen met een btw-tarief van 6%. Twijfel je of je aan de voorwaarden voldoet voor 6% btw? Vraag advies aan onze vastgoedadviseurs. 

Optie 2: registratierechten 12% of 3% (Vlaanderen)

Bij de aankoop van een onroerend goed, en dus ook van een stuk grond, moeten er registratierechten betaald worden. Dit zijn belastingen die de notaris moet innen om ze vervolgens door te storten naar de overheid.

12% registratierechten

Voor nieuwbouw in Vlaanderen geldt een standaardtarief van 12% voor registratierechten, net zoals bij bestaande woningen. Dit tarief is van toepassing tenzij er voldaan wordt aan een van de gunstregimes.

3% registratierechten

In Vlaanderen betaal je 3% registratierechten indien het pand je eerste en enige gezinswoning is en je je binnen de 3 jaar na aankoop op het adres van de woning domicilieert. 

Optie 3: combinatie btw en registratierechten (Vlaanderen)

Bij nieuwbouw is het vaak zo dat er twee verkopers betrokken zijn: één voor de grond en één voor de constructies (uiteraard 1 compromis en akte). In dit geval worden de constructies verkocht onder het btw-stelsel, met een tarief van 6% of 21%, afhankelijk van de geldende voorwaarden. De grond wordt echter altijd verkocht onder het standaardtarief van 12% registratierechten.

Dit kan eigenlijk voordelig zijn voor de koper, zelfs als er 21% btw betaald moet worden. Doordat een deel van de aankoop onder het tarief van 12% registratierechten valt, wordt de financiële last iets verlicht.

Hoe zit het dan met de meeneembaarheid?

Dankzij het meeneembaarheidssysteem kun je onder specifieke voorwaarden een deel van de registratierechten die je op een vorige aankoop hebt betaald, terugkrijgen of verrekenen met een nieuwe aankoop.

Meeneembaarheid kan enkel worden toegepast indien er sprake is van registratierechten, dus ofwel volledig onder registratierechten ofwel onder een combinatie van btw en registratierechten. In dit laatste geval geldt dit uiteraard enkel op het gedeelte registratierechten en niet op het gedeelte btw.

Belangrijk: de ‘meeneembaarheid’ wordt vanaf 1 januari 2024 afgeschaft. Onze gouden tips in verband met meeneembaarheid delen we graag in een volgend artikel.

Laat je zeker niet afschrikken door de complexiteit van de regelingen. Onze vastgoedexperten staan altijd klaar om jou te begeleiden tijdens al jouw vastgoedplannen. Ben je op zoek naar een nieuwbouwwoning? Bekijk hier onze verschillende projecten.