Renovatieplicht: minder impact op woningprijzen dan gedacht

28 januari 2025

Sinds 2023 woedt er flink wat discussie over de renovatieplicht in Vlaanderen. Woningen met een EPC-label E of F moeten binnen zes jaar – oorspronkelijk vijf – worden opgewaardeerd naar minstens een D-label. De verwachting? Slecht geïsoleerde woningen zouden fors in prijs dalen, terwijl eigenaars sneller tot ingrijpende verbouwingen overgaan. Zo hoopte de Vlaamse regering met deze, binnen Europa unieke, maatregel een groene revolutie op de woningmarkt te ontketenen.

 

De Nationale Bank ging op onderzoek en vergeleek de impact van de renovatieplicht op woningprijzen. Het verdict? 🎯 De invloed blijkt… verrassend klein! Maar hoe komt dat eigenlijk? 

 

Renovatieplicht ≠ dalende woningprijzen

 

De Nationale Bank analyseerde woningprijzen in verschillende categorieën: energiezuinige woningen, woningen met een renovatieplicht en woningen zonder verplichtingen. Wat bleek? De impact van de Vlaamse renovatieplicht bleek slechts zo’n 1,4 à 2% van de prijs te bedragen. That’s it! 

 

En weet je wat? In veel gevallen heeft de verplichting zelfs geen directe impact. Waarom? Omdat kopers vaak al rekening houden met de renovatiekosten of omdat oudere, minder energiezuinige woningen al een lagere prijs hadden.

 

Wie tussen 2016 en 2022 een woning kocht of verkocht, herkent het vast: huizen met een sterke energieprestatie zijn populairder dan ooit. Logisch, in tijden van torenhoge energiekosten. De kloof tussen duurzame en energieverspillende panden werd in 2023 en 2024 alleen maar groter. Maar opvallend genoeg is dit niet volledig de verdienste van de renovatieplicht. Andere factoren spelen een minstens zo grote rol. 

 

De échte oorzaken van prijsverschillen

 

Volgens de Nationale Bank zijn er meerdere factoren die samen een sneeuwbaleffect veroorzaken, los van de renovatieplicht:  

 

  1. Onzekere en stijgende energieprijzen
    Energieprijzen zijn sinds 2016 steeds grilliger geworden. Dit maakt energie-inefficiënte woningen automatisch minder aantrekkelijk. Geen verrassende conclusie: niemand wil een energievretend huis in tijden van torenhoge facturen.

  2. Het asbestattest: een onverwachte spelbreker
    Sinds de invoering van het verplichte asbestattest in 2022 staan oudere woningen nog meer onder druk. Het label "asbestveilig" is nu een belangrijk verkoopargument, en panden zonder dit attest verliezen snel aan waarde.

  3. Duurdere arbeid en bouwmaterialen
    Bouwkosten blijven stijgen - zowel de prijzen van de arbeid als van het bouwmateriaal - en dat maakt renovaties duurder. Voor veel kopers wordt een "renovatiekans" al snel een dure uitdaging. Dit speelt vooral oudere, minder energie-efficiënte panden parten. 

  4. Banken letten strenger op de energiescore
    Een goede EPC-score is niet alleen belangrijk voor de energiekosten, maar ook voor de kredietvoorwaarden. Banken rekenen dit zwaarder door in hun risicoanalyses, wat kopers nog meer richting energiezuinige woningen duwt.

Het prijsverschil zat dus al ingebakken in de markt.

 

Renovatieplicht: een druppel op een al stromende rivier

 

De Vlaamse regering hoopte met de renovatieplicht een golf van renovaties op gang te brengen, maar in werkelijkheid lijkt het eerder een druppel in een al stromende rivier. Was die verplichte aanpak wel nodig? Volgens de Nationale Bank niet per se.

 

Al in 2022 werd 60% van de woningen met een E- of F-label vrijwillig gerenoveerd tot minstens een D-label. Vlamingen zijn renovatiekampioenen, zo blijkt. Na de invoering van de renovatieplicht klom dat cijfer weliswaar naar 70%, maar de Nationale Bank zet vraagtekens bij de werkelijke oorzaak. Is dat extra enthousiasme te danken aan de verplichting? Of speelt verkeerde rapportering van EPC-labels een rol?

 

Wat de reden ook is, één ding is duidelijk: de renovatieplicht blijkt niet de doorslaggevende motivatie die velen ervan verwachtten. Vlamingen wisten zelf al hoe ze hun woning moesten aanpakken – met of zonder extra duwtje in de rug.

 

Renovatieplicht: een hobbel voor de lagere middenklasse

 

De renovatieplicht mag dan weinig invloed hebben op woningprijzen, voor de lagere middenklasse is het een ander verhaal. Deze groep staat voor een dilemma: net genoeg middelen om een woning te kopen, maar niet genoeg om ook snel aan dure renovaties te beginnen. En dat zorgt voor een stevige rem op hun woonambities.

 

Banken, nu strenger dan ooit, kijken niet alleen naar de aankoopprijs, maar ook naar de kosten om een woning op tijd te renoveren. Voor wie nét rondkomt, betekent dat vaak een "nee" op hun leningaanvraag. De droom van een eigen huis vervliegt en maakt plaats voor een verlengde realiteit op de huurmarkt.

 

Het gevolg? Meer mensen concurreren om dezelfde huurwoningen, wat de prijzen verder opjaagt. De druk op deze groep groeit, terwijl de afstand tot de koopmarkt groter wordt. Wat de toekomst brengt, blijft onduidelijk, maar één ding is zeker: voor veel Vlamingen uit de lagere middenklasse is de renovatieplicht niet zomaar een regel, maar een muur die hen van hun droomhuis scheidt.

 

Slimme kopers en creatieve oplossingen

 

Interessant is dat veel kopers van een woning met renovatieplicht juist bewust kiezen voor een renovatieproject. Vooral jongere gezinnen zien kansen om een betaalbare woning te kopen en die helemaal naar hun smaak op te knappen. Een slimme investering én een manier om de energiefactuur te verlagen.

 

Daarnaast blijkt dat woningen met een slechte energieprestatie vaak al een minder sterke woonkwaliteit hebben. Het prijsverschil wordt daardoor niet zozeer veroorzaakt door de renovatieplicht, maar door de algemene staat van de woning. Geen shock dus, eerder een logische evolutie.

 

Kortom veel (media)geruis, maar een kleine impact

 

De renovatieplicht blijkt eerder een logische stap in een evolutie naar duurzamere woningen dan een echte gamechanger op de woningmarkt. De Nationale Bank bevestigt: de impact op prijzen blijft beperkt. 

Benieuwd naar wat dit voor jouw woning betekent? Aarzel niet om advies in te winnen bij onze Living Stone experts. Wij helpen je graag verder om een realistisch beeld te krijgen van de waarde en mogelijkheden van jouw vastgoed. 

blogpost
Blogpost foto